西宁市2014年度物业服务精细化管理工作实施方案
为切实提高物业服务水平，改善人民群众居住环境，根据精细化规划、建设、管理、服务的要求，在全市开展物业服务精细化管理工作，特制定本实施方案。
一、指导思想
以党的十八大、十八届三中全会精神为指导，以科学发展观为统领，以国家和省市有关物业管理法律法规为依据，以提高工作效能为重点，牢固树立精细化管理理念，强化服务意识，努力提升全市物业服务水平，为广大业主创造一个环境优美、生活便利、居住安全、文明和谐的居住环境。
二、工作目标
坚持“属地管理、上下联动、因地制宜、分类实施”的原则，深入开展规范服务、创优达标、温暖过冬等工作，进一步增强物业服务企业的服务意识，融洽业主与物业服务企业关系，实现新建住宅小区物业服务优质化、既有住宅小区物业服务规范化、老旧住宅小区物业服务常态化，推动全市物业服务工作提档升级。
三、职责分工
市物业管理行政主管部门负责全市物业服务精细化管理工作的指导和监督。研究制定行业服务标准；制定住宅小区物业服务考核评比办法；建立物业服务企业信誉档案制度；牵头对各区物业服务精细化管理工作情况进行目标责任考核。
区物业管理行政主管部门按照物业管理工作职责配备专职工作人员，具体负责辖区内物业服务精细化的指导监督和日常管理；负责三级（含暂定三级）物业服务企业资质初审和项目年度考核的初评工作；负责市级物业服务示范小区的预评和推荐工作；实施老旧住宅小区综合整治改造等相关工作；指导街道（镇）、社区将住宅小区物业工作纳入社区管理。
街道（镇）、社区负责指导业主大会召开和业主委员会选举工作；指导和监督业主大会及业主委员会日常活动；对暂不具备市场化条件的住宅小区提供基本的物业服务。
四、工作措施
（一）分类提升小区物业服务水平
1、新建住宅小区物业服务优质化。确保新建项目全部实行前期物业招投标；督导物业服务企业认真履行承接查验工作、落实前期物业服务合同；督促房地产开发建设单位配建各类共用设施设备及各类管理用房。
2、既有住宅小区物业服务规范化。物业服务企业完善各类规章制度，公示服务内容、服务标准、利用共用部位和共用设施设备所得收益；认真履行物业服务合同，实现秩序维护、卫生保洁、绿化养护等基础服务达标；单位自管的住宅小区要提升服务水平，规范管理。
3、老旧住宅小区物业服务常态化。结合老旧住宅小区综合整治改造工作，通过拆除违章建筑、增设物业服务用房等，为物业管理创造条件，并利用共用部位如适当增设停车位等经营方式，缓解物业服务资金不足的问题；街道（镇）、社区指导老旧住宅小区成立业主大会选举业主委员会，完善业主自治管理主体；加强对物业从业人员的培训和管理，提高社区物业服务站（中心）从业人员的素质和专业服务水平。
（二）加强物业服务项目日常监管
区物业管理行政主管部门要加强对辖区内物业项目的巡查，针对物业服务易发生纠纷的环节，加大检查力度；对影响小区和谐稳定的矛盾纠纷，及时研究和解决；对服务不到位的情况及时予以规范，拒不进行整改的物业服务企业，将服务行为记入信誉档案，与资质升降、评优相结合。
（三）加大冬季供暖工作督导力度
切实加大全市冬季供暖工作协调、督查力度，以区政府为主导，相关单位积极配合，在采暖期前排查住宅小区的供暖情况，发现问题及时解决。采暖期后对供暖小区的供暖系统进行督导检查，并指导物业服务企业与业主委员会或业主签订供暖协议，保障供暖双方的合法权益，加大宣传力度，督促供暖单位做好采暖费的收缴工作，确保住宅小区正常供暖。
（四）开展物业规范化达标和示范小区考评工作
按照《青海省物业服务企业规范化管理考核办法》，市、区物业管理行政主管部门做好对物业服务企业规范化达标的考核活动，确保规范化达标率达到65%以上。分类评选20个市级以上物业服务示范小区，充分发挥品牌示范带动作用，组织各物业服务企业到物业服务示范小区进行观摩、交流，通过对先进服务理念和优秀服务经验的学习，提升整体物业服务水平。
五、实施步骤
（一）动员部署阶段（2014年2月）
1、各区物业管理行政主管部门、物业服务企业，结合实际，制定开展物业服务精细化管理的具体工作方案。
2、市、区物业管理行政主管部门、物业服务企业，加大宣传力度，营造物业服务精细化管理的良好氛围。
3、由市物业管理行政主管部门制定下发《西宁市物业服务精细化管理工作监督考核评比办法》。
（二）组织实施阶段（2014年3月至10月）
1、市物业管理行政主管部门组织开展区、街道（镇）等各级物业管理及物业服务企业从业人员的培训工作。
2、物业服务企业要按照《青海省物业服务企业规范化管理标准》、《西宁市物业服务精细化管理工作实施方案》和物业服务合同内容开展自检自查，对存在的问题提出整改措施，按月将完成情况上报区物业管理行政主管部门。
3、各区物业行政主管部门在物业服务企业自查整改提升的基础上，督促企业做好规范化管理达标工作，按月将辖区内工作开展情况上报市物业管理行政主管部门。
4、市物业管理行政主管部门适时组织各区之间进行物业项目交叉检查，并以简报信息形式及时通报各区的进展情况。
（三）总结评比阶段（2014年11月至12月）
市、区物业管理行政主管部门，对工作开展情况进行检查、考核；对全市物业服务精细化管理工作进行总结；对物业精细化示范小区及优秀物业服务企业进行表彰。
六、工作要求
（一）提高工作认识
物业服务是促进社会和谐、居民安居的重要内容。市、区物业管理行政主管部门要充分认识开展物业精细化管理工作的重要性，进一步增强责任意识，以解决物业管理突出问题，提升物业服务水平为出发点，切实转变工作作风，履职尽责，确保工作取得实效。
（二）加大宣传力度
市、区物业管理行政主管部门要加大宣传力度，使广大业主对物业服务及业主的权、责、利有正确的认识，营造行业发展的良好氛围。物业服务企业要结合服务中存在的热点问题，通过举办各种形式的小区活动，增强宣传的针对性，引导业主增强公共意识、规约意识和消费意识。
（三）加强监督检查
市物业管理行政主管部门要通过物业服务精细化管理工作，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，有效推动工作落实。强化物业服务企业动态监管，对物业小区存在的问题要及时督促整改，对违法违规行为严厉查处。