物业管理条例你知道多少？

　　 7月1日起，《青海省物业管理条例》正式实施，这部被称为青海史上“最严格、最规范、最详细”物业管理条例吸引了全社会关注的目光。

　　那么我省第一部物业管理方面的地方性法规，究竟有些什么内容，又会对我们的生活产生怎样的影响？本报记者采访到省住房和城乡建设厅房产处相关人士，请他们详细解读住宅小区停车场使用、物业费及采暖费缴纳、专项维修资金动用等众多与群众安居生活息息相关的问题。

　　居民使用电梯时

　　应注意哪些问题？

　　电梯属重要的共用设施设备，全体业主必须严格遵守共用设施设备管理的要求，应遵守国家有关部门以及物业公司针对电梯使用提出的有关要求，保障电梯的合理使用和安全运行。

　　《条例》规定，在电梯内不得吸烟，不携带易燃易爆等危险品进入电梯；发生火灾或地震时不使用电梯；业主利用电梯运载装饰装修材料和大宗物品时应当征得物业管理者的同意，并采取相应的保护措施，以免对电梯造成损坏；新安装电梯无出厂质量合格证书，在未经调试未取得相关部门颁发的安全许可证书前不得投入使用；年审年检不合格或超出年审年检有效期的电梯应停止继续使用；业主不得强行要求物业或擅自启动不符合运行条件的电梯运行；无民事行为能力的人、未成年人、行动不便的人等乘用电梯时应由监护人或家人等陪同。

　　物业管理区域内的公共建筑

　　和共用设施不能改变用途

　　《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业公司；而物业公司确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。

　　专项维修资金动用，谁说了算？

　　发生屋面漏雨时，顶楼的住户迫切想动用专项维修资金，但其他住户认为没有影响到自己，不同意使用专项维修资金，怎么处理？

　　动用专项维修基金一般要经建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过才能使用，程序繁琐，特别是没有涉及自身利害关系的业主不理解和不支持，想要通过两个“三分之二”条件，很难实现。一些空置率比较高或者部分业主长期在外地工作的小区也难以达到动用专项维修基金的条件。专项维修基金应急使用办法为当出现房屋屋面渗漏、电梯故障危及人身安全等情形时，相关的业主不能形成法定多数意见的，明确业主委员会采取应急防范措施，由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门书面报告，经核准后，可以及时进行应急维修、更新和改造，消除各种安全使用隐患，真正体现使用专项维修资金的意义。

　　什么是住宅专项

　　维修资金？

　　住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。形象地说，住宅专项维修资金是住宅的养老金。房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。房屋灭失时，结余的住宅专项维修资金返还业主。

　　居民住房搞经营

　　可行吗？

　　现在在一些小区私房菜馆和麻将室比较多，影响了左邻右舍的生活，怎么解决？

　　将住宅改变为棋牌室、餐厅等经营性用房，会造成来往小区人员过多，外来人员杂乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等使用的紧张，增加了小区不安定的因素，弊端多，危害性大。

　　《条例》规定，业主不得擅自改变住宅使用性质，应当按照城乡规划行政主管部门批准或者房地产权属证书载明的用途使用物业。如果业主将住宅改变为经营性用房的，必须要本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主书面同意后，依法办理工商等相关手续。住宅改变为经营性用房后，业主应当及时告知业主委员会及物业公司，并按照非住宅类用房缴纳物业服务费。这样既鼓励大众创业，也不影响维护左邻右舍的生活，减少矛盾纠纷。

　　“空置房”也得缴费

　　有业主说，房子我都没住，是不是就可以不缴物业费了？答案是否定的。

　　《条例》规定，未实际入住使用的房屋，物业服务费按照总额的百分之七十缴纳，停止供热的采暖费按照总额的百分之五十缴纳。为避免发生争议，未实际入住使用房屋的业主应当提前向物业公司提出申请，并签订协议。

　　服务费一交一年合规吗？

　　有的物业管理公司嫌麻烦，物业费一次就收一年的，其实这是违规的，业主有权拒绝。

　　根据《条例》，物业公司应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费标准等事项。物业服务费按月计收，最长预收期限不得超过六个月，业主自愿缴纳的除外。业主与物业使用人(比如房屋出租后租客)约定由物业使用人(租客)缴纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带责任。

　　小区车位

　　不能“只售不租”

　　随着“有车族”数量的不断增加，使得部分小区内出现车位、车库不够停车的情况，针对这一难题，有何破解的好办法？

　　《条例》规定，物业管理区域内车库、车位应首先满足业主需求，建设单位不得将配套车位出售给业主以外的用户，不得以“只售不租”为名拒绝业主承租车位。若再出现小区外车辆满满，小区内停车库空空如也的情况，业主将有权提起诉讼。为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆，在物业管理区域内临时停放，免交停车费；因业主需要进入小区物业管理区域临时停车未超过半小时的，免交停车费。

　　装修房子

　　想怎么装就怎么装行吗？

　　装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提，小区住户本来就较多，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。

　　如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业公司有义务根据物业服务合同的约定对装饰装修进行管理服务。因此，《条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业公司，物业公司也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　绿地种菜，违法！

　　在一些小区里面，个别业主圈地种菜，私搭乱建，破坏了小区的环境，多数住户意见很大，怎么办？

　　针对物业管理区域内普遍存在的擅自改变共有部分用途、损坏房屋承重结构和主体结构、违法搭建建筑物和构筑物、破坏或者擅自改变房屋外观、存放不符合安全标准的物品、侵占绿地、毁坏绿化植物以及绿化设施等产生安全隐患、干扰业主正常生活的情况，违反有关规定的，《条例》规定，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业公司、业主委员会应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　物业管理是一种市场经济下的经营服务型企业行为，物业公司提供的是有偿服务。作为业主除了关心服务费收费标准外，更需要了解所交的服务费包含的服务内容，服务深度和广度的不同，服务收费标准就不同。物业公司提供的服务项目越多，服务质量越好，其服务费标准就越高；而服务费标准较低时，不仅服务项目较少，而且服务不到位，服务质量不高。选择什么样的服务标准和收费标准，由业主委员会与物业公司根据价格主管部门和房地产主管部门的有关规定在物业服务合同中具体约定。