一房卖俩人 房主成被告

　　青海新闻网讯 是商品就可能出现问题，购房也不例外。合同纠纷、延期交房、不办房产证，房屋实际与宣传不符，一系列和房子有关的维权问题牵动着购房者的心。怎样维权？维权中又会遇到什么问题？

　　3月4日，马先生的新家突然响起阵阵敲门声。他打开门，站在门外的两个人，一个姓周，是这套房子的前房主，另一个姓李，自称是现房主。两人的到来彻底打破了马先生平静的生活。

　　事情还得从周先生说起。2015年，周先生做生意急需用钱，决定卖掉自己的房子。经朋友介绍，周先生认识了想要买房的马先生。马先生看过房子后非常满意，最终两人以30万元的价格成交。

　　资金紧张的马先生一时拿不出30万元，就先付了15万元，签订了一份购房协议，协议规定：等马先生付清30万元后，再办理房屋过户手续。几天后，马先生拿上钥匙，住进了新房。

　　事情原本到这就结束了，可是一个多月后，周先生反悔了。原来，这个月，周先生又认识了想要买房的李先生，李先生也看上了这套房子，开价35万元。周先生想着能多赚5万元，于是作了一个决定：涨价。

　　作完决定的第二天，周先生敲开了马先生家的门，说出了自己的想法。“钱付了，协议也签了，怎么说变就变。”马先生拒绝了这个要求。被拒绝的周先生认为马先生有些不识时务，走之前撂下一句话：“你若不付钱，我就卖给别人。”

　　马先生和周先生谈崩之后，周先生立即给李先生打了电话，同意以35万元的价格成交。几天后，周先生收了钱，拿着房产证，陪同李先生去办理了房屋过户手续。手续刚办完，周先生和李先生就来到了马先生的家，于是就出现了开头的那一幕。

　　李先生拿着房产手续说，自己已经从周先生手中购买了这套房屋，是这套房子的合法主人，要求马先生一个星期内搬出来。可马先生认为，周先生已经将房子卖给了他，他才是房子的主人，双方为此争吵了起来。

　　为了维护权益，马先生将周先生告到法院，要求法院为他主持公道，解除周先生与李先生的房屋买卖合同，保护自己的权益。

　　法院认为，虽然马先生和周先生的合同真实有效，但根据我国《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说房子的合法主人是李先生。

　　马先生和周先生签订的买卖合同虽然真实有效，但作为原房主的马先生已经丧失了房屋所有权，属于无处分权人，这份购房协议无法继续履行。

　　马先生只能吃哑巴亏？法院也作出了解释：最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第八条第二项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　最终，周先生退还了马先生15万元房款，赔偿了2万元违约金。

　　专家教你如何挑房

　　买房是一生中的大事，消费者如何挑选房屋，记者联系了金座房地产公司总经理林耕以及二手房中介，教您看房。

　　买房首先要选择口碑好、品牌大、资金雄厚的开发商，实力雄厚的开发商在房屋质量、售后服务上都有保证，并且房产证办理快、不会延期交房。消费者购房前期最好调查开发商的实力和背景，如果是期房，可以打听设计单位的资质，乙方施工单位的资质和工程业绩。最后，一定要选择具备“房产五证”的楼盘。购买现房，物业公司一定要好。

　　提前了解容积率、绿化率、分摊面积比例等专业名词，不要被售楼员忽悠。提前询问小区的车位、物业配套设施如何。在购房前要仔细研究开发商的广告，对广告宣传的内容要逐一核实，也可以去规划单位打听待建小区周围的规划情况，避免开发商虚假宣传。

　　购买房子之前，不要轻易给定金，了解自己的按揭性质，根据自身经济状况确定按揭方式。团购房或者期房虽然便宜，但是后期容易产生问题和纠纷，最好选择现房。

　　交房时一定要验房，根据验房单一项一项验房，检查三通、检查墙壁是否有裂纹、做闭水试验检查防水性等。有必要最好请专业的验房师验房，遇见问题要及时通知开发商和物业，以免过期之后推卸责任。

　　房屋纠纷三大典型案例

　　关键词:延期交房

　　案例：2013年10月25日，尹先生在西宁市城东区购买了一套商品房。根据双方签订的《商品房预售合同》第八条交付期限的规定：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。可是两年过去了，开发商始终没能交付房屋，尹先生拿出合同，要求按照合同规定赔付给他房款的万分之三的违约金，但开发商拒绝赔付。无奈之下，尹先生诉至法院。

　　分析：延期交房是房产纠纷中投诉率最高的一类问题，开发商延期交房有以下几类原因：一是有不可抗力因素；二是因为开发商资金不足，导致施工缓慢；三是开发商对房屋设计、小区规划进行修改导致无法如期完工；四是配套设施无法到位，延期；五是房屋未经过有关验收部门组织验收合格。开发商以这些理由搪塞消费者，都必须按照合约承担违约责任。

　　维权支招：消费者在购买期房前，首先应调查开发商的实力，挑选五证齐全的楼盘，选择口碑好、品牌大、实力足的开发商。购房时不要贪图便宜，轻信口头协议。发生延期交房的纠纷时，购房者应当搜集开发商延期交房的相关证据，如果开发商以水电因素或者其他理由不承认违约，可以向法院提起诉讼。最后，一定要注意时效，以避免因索赔超过诉讼时效而得不到法律保护。

　　关键词：房屋质量

　　案例：2015年5月4日，家住西宁市城东区的王女士搬进了自己购买的新房，但她发现自己的房屋出现了墙壁渗漏、墙皮脱落等问题。向房屋开发商反映之后，开发商将责任推给物业公司，而物业公司给出的答复是开发商建设房屋时造成的，且房屋还在保修期。王女士不断地为此事奔波。最终，开发商赔偿了王女士的损失。

　　分析：房子的质量不仅关系到舒适度，也关系到安全问题，房屋质量问题成为消费者最关心的问题。存在的质量问题有：一楼回填土下沉；房屋渗水漏水；保护层厚度不够导致露筋、漏浆；承重墙空洞；环保测评不过关等。因为消费者对建筑知识不了解，许多消费者无法及时发现质量问题和隐患，错失了维权的最佳时间。而且，鉴定工程质量的费用价格也很昂贵，维权成本过高。

　　维权支招：房屋主体结构发生质量问题的并不多见，许多质量问题都是非主体结构问题。要想避免这类问题，首先要认真对待验房环节，最好选择专业的验房公司验房。发现质量问题，第一时间保留相关证据，找物业或开发商要求维修，如果开发商和物业公司拖延处理或者无视业主的投诉，业主可到相关部门投诉，如果协商无果，涉及赔偿问题，业主就需走诉讼、仲裁等司法程序。

　　关键词：虚假宣传

　　案例：赵女士在市区购买了一套商品房，可是当她住进房子后，才发现房子和开发商承诺的不一致。赵女士称，最初买房子的时候，开发商承诺小区内部有健身房、水景花园、湿地，小区周边有大型超市、邮局、美食一条街、学校等，而且周围交通便利。可是交房后却什么都没有，不仅健身房、花园、湿地不见了，连最基本的饭馆、超市、公交站也不见踪影。赵女士要求开发商作出赔偿。

　　分析：“原本宣传彩页写的是公园，结果变成了停车场；原本宣传的是湿地，结果只是一座水池；原本写的交通便利，结果小区周围没有一条公交线。”诸如此类的虚假宣传总是误导消费者。想要维权，开发商总是会以“图文仅供参考”为理由。

　　维权支招：青海延辉律师事务所王延辉律师说，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然有法律条文可以维权，但是取证成了难题，消费者买房前一定要提前收集宣传广告，方便日后维权。