买房纠纷面面观

　　青海新闻网讯 房屋作为不动产，不管是刚需的、投资的，还是炒房的，对当事人来说，不论买房还是卖房，都不是小事儿，都需要慎之又慎。

　　 一诺千金——约定内容要履行

　　涂女士急需在西宁市区购买一套住房，多方打听得知西宁市城东区夏都大街某小区有一套住房正在对外销售，涂女士就与房主侯某取得联系，去看房子。看完房子后，涂女士对地段、户型、价格都十分满意，2014年10月26日双方签订了房屋买卖合同，约定侯某须在2015年7月1日前将该房屋所有权变更至涂女士名下，若违约将承担10万元违约金，并退还涂女士已支付的房款。合同签订后，涂女士按合同约定向侯某支付了655000元房款，但侯某却未按照合同约定办理过户变更手续。涂女士认为，房屋作为不动产，需要在产权部门登记备案才能拥有房屋所有权。现侯某迟迟不予办理备案登记的行为导致合同目的无法实现，自己交了房款但并不是真正意义上这套房子的主人，为维护自己的合法权益，涂女士将侯某起诉至法院。

　　近日，法院经开庭审理后支持了涂女士的诉求。法院审理认为，既然双方已经签订房屋买卖合同，是双方共同意思的表达，侯某应该在1个月内为涂女士办理过户变更手续和办理房产证。

　　 口说无凭——中介保证需写明

　　2013年年底，已办理了移民手续的老张准备将其名下的一套房产出售，老张找到房屋中介公司，希望能尽快帮助联系买家。因为老张的签证即将到期，故老张要求买家于2014年3月份之前付清房款。中介公司很快联系好买家，并向老张保证，一定能让老张在3月份之前收回房款。于是，老张与买家签订合同并协助其办理了过户手续。

　　转眼就到了7月中旬，由于买家的贷款手续还在办理，老张仍未收到房款，而签证早已过期，老张将中介公司告到法院，希望能讨个说法。在法院开庭时，中介公司却矢口否认曾经有过保证。由于合同中并未约定收回房款的具体期限，亦无相关证据证明老张的主张，故法院驳回了老张的诉讼请求。

　　现如今，某些中介公司为了促成交易获得盈利，对客户的要求往往是大包大揽，作出一些不切实际的承诺或保证，卖家或买家认同中介公司的专业性，所以相信中介公司。然而，若只是口头的承诺或约定，纠纷发生后双方各执一词，违约责任则难以确定，当事人的权益也无法得到保障。

　　因此，对中介公司的承诺，建议房屋买卖的当事人可与中介公司通过签订书面补充协议的形式来确定中介公司的保证责任，以便在纠纷产生时能够维护自己的合法权益。

　　 有名无实——房屋权属要查明

　　小李来西宁创业打工，为了能有安生之地，决定在单位附近购买一套房子。经过朋友介绍购买了陈某的房屋，双方签订了房屋买卖合同，小李也支付了定金。办理过户手续之前，从未露面的陈某之妻王某将小李告上了法庭，王某称该房屋是其与陈某的夫妻共有财产，她并不知道陈某卖房的事情，现王某不同意卖房，要求认定小李与陈某的买卖合同无效。小李感到很冤枉，主张自己在签合同时也查了陈某的房产证，所有人一栏上仅写明陈某的名字，自己作为善意第三人的权利应得到保护。法院判决认定陈某擅自处分共有财产的行为损害了王某的权益，并判定陈某与小李所签的合同无效。

　　共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但受让人为善意第三人除外。本案中，虽然小李在房屋买卖过程中并无过错，但小李尚未付清房款，亦未取得房屋所有权，故其不具备物权法规定的善意取得的条件，陈某与小李签订的房屋买卖合同应属无效。

　　建议在二手房买卖中，买家对房屋的权属状况应详细了解。首先，查看房产证上的产权人与卖家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。此外，买家还可通过房地产交易部门，了解该房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，买家还应要求卖家提供承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

　　 房无小事——承诺写在合同中

　　买房，对一个家庭或者个人来说都是一件大事。理性、谨慎绝对没有错。为此记者采访了青海恩泽律师事务所鲁卧岭律师，他向记者阐述了购房中的诸多法律问题，首先，核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书；其次，到房屋管理部门查验卖方的房产证。仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面证明；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

　　如通过房屋中介购房，购房者要选择具有合法手续的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为国土资源部门颁发的中介代理资质证书。

　　鲁卧岭律师还提醒，关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，如口头约定后，一旦发生纠纷时则无法举证。

　　如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，千万不能购买，即已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。