【西宁市】《西宁市农村村民住房建设管理办法》出台

　　近年来，随着西宁市城镇化进程加快，村民住房建设管理方面的问题也逐渐凸显出来，“加层房”、“违法建设”接二连三拔地而起，不仅造成了资金和资源的浪费，给村民生活也带来了很大的隐患。为此西宁市出台的《西宁市农村村民住房建设管理办法》(以下简称《办法》)，更好地规范了农村住房建设，明确了建筑面积等相关标准。

　　据了解，每年在西宁市城乡结合部、城中村等地段进行重大建设项目征地拆迁时，经常会遇到“农村加层”和违法建设现象，严重影响拆迁工作。此次出台的《办法》将从个人建房、集体建房、相关标准、法律责任等六个方面详细对村民今后的宅基地建设进行严格的规定和约束，尤其对建房面积制定了严格标准：农村个人建房的，容积率不得超过2.0，建筑面积不得超过400平方米；农村集体建房的，人均建筑面积不得超过50平方米。个人建房超过规定的建筑面积部分，一律视为违法建设。

　　据悉，该《办法》的出台，对于规范西宁市农村宅基地审批程序，加强农村住房建设管理，建立规范有序的农村宅基地管理制度都有着里程碑的意义。(芳旭)

　　 西宁市农村村民住房建设管理办法

　　第一章总 则

　　第一条为了加强本市农村村民住房规划建设管理，促进集约节约用地，改善农村人居环境，保障村民合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内农村集体所有土地上农村村民新建、改建和扩建的住房(以下统称“村民建房”)及其管理。

　　村民建房包括个人建房和集体建房。个人建房是指单户村民自行建造住房的活动；集体建房是指乡(镇)人民政府或村民委员会组织村民集中建设住房的活动。

　　第三条农村村民建房，应当遵循符合规划、集约建设、注重防灾、安全施工、绿色环保的原则。

　　第四条县(区)人民政府和乡(镇)人民政府负责本辖区内村民建房的管理工作。乡(镇)人民政府受市、县(区)规划行政主管部门委托，审核发放个人建房的乡村建设规划许可证，对个人建房进行开工查验和竣工验收；受县(区)建设行政主管部门的委托，对个人建房安全质量的现场指导检查和农户建房档案信息录入工作。

　　市国土行政主管部门是本市农村村民建房用地的管理部门；县(区)国土行政主管部门负责本辖区内村民建房的用地管理。

　　市规划行政主管部门是本市农村村民建房规划的管理部门；县(区)规划行政主管部门负责本辖区内村民建房的规划管理。

　　市建设行政主管部门是本市村民建房建筑活动的管理部门；县(区)建设行政主管部门负责本辖区内村民建房的建筑活动管理。

　　房产、发改、环保、农业等行政主管部门按照各自职责做好相关管理工作。

　　第五条任何单位和个人不得占用基本农田建设住房。

　　鼓励建设新村，引导村民建房逐步向规划确定的居民点集中。

　　城市规划区内应当建设新村，不得申请个人建房；城市规划区外按照本办法的规定申请村民建房。

　　农村村民将原有住房出售、出借、出租、赠与他人，或者改作他用，申请建房的，一律不予批准。

　　第六条县(区)国土行政主管部门应当按照市国土行政主管部门下达的土地利用年度计划指标，确定村民建房的年度用地计划指标。

　　农村村民建房将农用地转为农村住宅建设用地的，市、县(区)国土行政主管部门可以根据农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，按照规定程序，按年度计划分批次向有批准权限的人民政府申请办理农用地转用审批手续。宅基地的农用地转用经依法批准后，由市、县(区)人民政府按户逐宗批准供应宅基地。

　　乡(镇)人民政府审核建房申请，应当符合县(区)国土行政主管部门确定的村民建房年度用地计划指标。

　　第七条县(区)建设、规划、国土行政主管部门和乡(镇)人民政府应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示。

　　第八条村民建房竣工验收合格后，应当向所在地的国土行政主管部门依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续，向房产行政主管部门依法申请办理房屋产权登记手续。

　　第二章个人建房

　　第九条符合下列条件之一的村民建房，可以以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请，并填写《农村村民个人建房申请表》：

　　(一)同户(以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户)居住人口中有两个以上(含两个)达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且符合规定的分户建房条件的；

　　(二)无住房或者现有住房用地面积明显低于本办法规定的标准，需要新建住宅或者扩大住宅用地面积的；

　　(三)因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)、村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

　　(四)因发生或防御自然灾害，需要安置的；

　　(五)向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的；

　　(六)法律、法规规定的其他情形。

　　第十条有下列情形之一的，不予批准：

　　(一)已有宅基地并达到本办法规定面积标准的；

　　(二)以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件，以分户为由申请的；

　　(三)子女分户，原有宅基地面积已达到分户后各户限额标准总和的；

　　(四)原有住房被法院用于抵债，或者违法建房未处理结案的；

　　(五)接受有偿调剂住房者调剂后的宅基地达到或者超过规定面积的；

　　(六)跨户籍所在行政村建房的，但插花地或者经置换后土地所有权为申请人所属集体经济组织所有的除外；

　　(七)不符合农居点规划、美丽乡村建设和村庄规划的；

　　(八)地址灾害危险性评估结果为不适宜，应做评估而未做或者已做评估未按照要求落实防治措施的；

　　(九)政府抚养照顾的孤寡老人、五保户申请宅基地的；

　　(十)其他不符合申请建房条件的。

　　第十一条村民委员会接到个人建房申请后，应当在本村或者该户村民所在的村民小组公示，公示期限不少于30日。

　　公示期间无异议的，村民委员会应当在《农村村民个人建房申请表》上签署意见后，与建房申请人的书面申请一并报送乡(镇)人民政府；公示期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

　　第十二条乡(镇)人民政府应当在收到村民委员会报送的建房申请人的书面申请和《农村村民个人建房申请表》20日内，进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置、建筑面积等是否符合标准。

　　乡(镇)人民政府审核完毕后，符合条件的，应当签署审核意见，连同申请材料一并报县(区)人民政府审批建房用地，县(区)人民政府应当在20日内完成审批。不符合条件的，应当在20日内书面通知申请人，并说明理由。

　　建房用地批准后，由县(区)人民政府发给用地批准文件；由乡(镇)人民政府发给乡村建设规划许可证。

　　第十三条县(区)人民政府和乡(镇)人民政府应当将村民建房的审批结果公示，接受群众监督。

　　第十四条经批准建房的村民应当在开工前向县(区)国土行政主管部门申请划定宅基地范围。

　　县(区)国土行政主管部门应当在收到申请后10日内，到实地勘测丈量划定宅基地，并通知乡(镇)人民政府到现场进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度。

　　村民应当严格按照用地批准文件和乡村建设规划许可证的规定进行施工。

　　第十五条现有宅基地面积在规定标准之内，且符合规划要求的农村村民实施个人建房的，应当在原址改建或者扩建，不得易地新建。

　　第十六条农村村民按规划易地实施个人建房的，应当在新房竣工后三个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，原宅基地由村民委员会或者村民小组依法收回。

　　县(区)人民政府在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容，并由乡(镇)人民政府负责监督实施。

　　乡(镇)人民政府在审核发放乡村建设规划许可证时，应当核定竣工期限。竣工期限一般为1年，最长不超过2年。

　　第十七条个人建房完工后，应当通知乡(镇)人民政府进行竣工验收。乡(镇)人民政府应当在接到申请后的15日内，到现场进行验收。

　　乡(镇)人民政府应当提前通知县(区)国土行政主管部门到实地检查个人建房是否按照批准的土地面积建设住房。经验收符合规定的，乡(镇)人民政府应当将验收结果送县(区)建设行政主管部门备案。

　　第三章集体建房

　　第十八条实施集体建房应当符合城市规划，土地利用总体规划、镇规划、乡规划和村庄规划建设要求，并依法向市、县(区)规划行政主管部门申请办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证。规划行政主管部门在审批过程中，应当征求环保、国土等部门的意见。

　　第十九条村民委员会取得《建设用地规划许可证》后，向市、县(区)国土行政主管部门提出用地申请，申请时应当提交以下材料：

　　(一)建设用地申请书(含项目选址、用地和居住人口规模、资金来源、原宅基地整理复垦计划等情况)；

　　(二)建设用地规划许可证及其附图；

　　(三)村民会议或者村民代表会议关于实施集体建房项目的决定；

　　(四)相关村民户符合个人建房条件且同意参加集体建房的有关材料；

　　(五)住房分配初步方案(含住房分配对象情况、配售面积、按规定应当退还的原宅基地情况等)。

　　集体建房用地选址涉及村或者村民小组之间的宅基地调整的，村民委员会提出用地申请时，除前款规定的材料，还应提交宅基地调整和协商补偿的有关材料。

　　经审核符合条件的，由市、县(区)国土行政主管部门报市、县(区)人民政府批准后颁发建设用地批准书。

　　第二十条集体建房项目应当按照规定，向市、县(区)建设行政主管部门办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。

　　第二十一条集体建房适用国家和省、市有关城市规划管理技术规定、住宅设计标准、建设工程质量和安全的管理规定、配套设施设置等规范。

　　第四章相关标准

　　第二十二条村民建房应当遵守下列标准规定：

　　(一)选址：应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

　　(二)规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，个人建房要符合村庄整治规划，靠近城市、县城、镇所在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设住宅。

　　(三)建筑面积：农村个人建房的，容积率不得超过2.0并且建筑面积不得超过400平方米；农村集体建房的，人均建筑面积不得超过50平方米。

　　个人建房用地面积和建筑面积的具体标准，由县(区)人民政府在规定的范围内予以制定。

　　个人建房超过规定建筑面积部分，一律视为违法建筑。

　　(四)间距和高度：村镇规划对个人建房的间距和高度标准有规定的区域，按照村镇规划执行。村镇规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的区域，由规划行政主管部门确定间距和高度。

　　(五)抗震要求：新建住房必须符合工程抗震设防要求。

　　(六)建筑单体：应满足村民生产、生活的需求，满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，具有地方特色，外观应当一次性装修。

　　(七)配套建设：集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设。

　　第五章法律责任

　　第二十三条违反本办法的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

　　第二十四条农村村民未经批准或者采取欺骗手段取得批准，非法占用土地建设住宅的，由国土行政主管部门依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

　　超过本办法的标准，多占的土地按非法占用土地处理。新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

　　第二十五条农村村民未取得乡村建设规划许可证，擅自建房、严重影响规划的，由规划行政主管部门责令停止建房，限期拆除；当事人未在限期内拆除违法建筑的，由各县(区)人民政府依法组织拆除。

　　农村村民违反乡村建设规划许可证的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房等严重影响村镇规划的，由规划行政主管部门责令停止建房，限期拆除；当事人未在限期内拆除违法建筑的，由各县(区)人民政府依法组织拆除。

　　第二十六条集体建房有下列情形之一的，由规划行政主管部门责令停止施工，限期拆除；当事人未在限期内拆除违法建筑的，由各县(区)人民政府依法组织拆除：

　　(一)未取得建设工程规划许可证实施建房的；

　　(二)擅自扩大建筑占地面积、移位建房或者未按照建设工程规划许可证实施建房等违反规划管理的情形。

　　有前款规定情形，不能拆除的，处以建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　第二十七条农村村民已建成使用的有重大安全、质量、消防等隐患和严重影响公众利益的违法建筑，规划、建设、国土等行政主管部门应当依照有关法律、法规进行查证和认定，并对违法建筑作出限期拆除的决定；当事人未在限期内拆除违法建筑的，由各县(区)人民政府依法组织拆除。不能拆除的，处以建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　第二十八条参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑单位或者个人依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

　　第二十九条行政机关及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章附 则

　　第三十条本办法的具体应用问题由西宁市人民政府负责解释。

　　第三十一条本办法自2014年8月10日起施行。2001年9月6日发布施行的《西宁市村民住宅用地管理办法》(西宁市人民政府令第49号)同时废止。

　　第三十二条本办法实施前，有关农村村民宅基地管理、建房管理的政策规定与本办法不符的，以本办法规定为准。

　　第三十三条本办法实施前，在集体所有土地上已经建成乡村设施和村民住房的，按照西宁市人民政府制定的《关于农村集体土地房屋拆迁补偿安置指导意见》执行。