商铺“寄居”居民颇烦 维权挺难

　　烦恼：油烟、噪音和安全隐患

　　张女士住在麒麟湾小区，她家楼下开了一家旅游公司。“这家公司就在我们单元，我觉得不安全。”事实上，居民区里开商铺的现象十分普遍。连日来，记者走访了省城多个居民小区，看到居民楼挂出各种广告招牌的现象比比皆是：午托班、美容会所、私房菜等等，五花八门。

　　提起居民区里开商铺开公司的现象，不少居民有一肚子怨言。在南关街一家属院，一家美容院的生意很火爆。“每天都有陌生人进进出出，挺烦的。”居民王女士坦言，现在单元楼电子密码锁的密码很多人都知道。

　　“我们小区有家私房菜，生意火爆。”住在海湖新区的居民徐先生说，他也曾经请朋友在这里吃过饭，但在享受便利的同时也带来了烦恼，遇到安静的客人还好，一旦遇到划拳喝酒的客人，就别想休息了。

　　在调查中，受访的80%的居民都表示不支持，其原因大多是影响环境，还有不安全因素，密码锁起不到安全作用。而大部分居民最反感的就是私房菜的油烟和噪音，反对居民楼里开店的声音的确不少，但也有一些市民对此表示理解。

　　李女士住在八一路一新建小区，小区里除了有美容院、私房菜，还有一家小超市， “卖生活用品还是支持的，做饭买菜能方便一点。”李女士说。

　　物业、社区：矛盾难处理只能靠协调

　　众多商铺纷纷“入侵”居民区，重要的原因是追求低房租、低水电费。许多公司选择在居民楼里办公，是因为同一地段、相同面积的商用门面房租要比居民住宅高出好几倍，而且水电费执行商业标准，比居民楼的民用标准要高。另外，居民住宅楼内厨房、卫生间等设施齐全，环境好、治安好。因此，越来越多的商铺“寄居”居民楼。

　　居住环境不好，业主们第一时间就会想到投诉物业管理。小陈是某物业公司的负责人，他说，公司、商铺进小区是一个普遍现象，因为房子出租给公司的租金远高于租给个人，而住宅区租金又远低于商务楼，水电费也是按民用标准收取，所以出现了小区里公司越开越多的现象。

　　“只要公司按程序办了租赁合同、营业执照等手续，我们没有执法权，只能上门要求他们减少扰民。”小陈说，接到居民的投诉后，物业能做的就是拒绝给进小区的公司出具任何证明，但开公司的人还是会想办法开到证明。

　　“如办理营业执照，相关人员会带着手续来社区盖章，如果没有物业的证明和左邻右舍的签字，我们是不会盖章的。”兴胜巷社区工作人员王海英说，他们社区就挂靠了十多家商铺和企业，有的是只在这里作了登记，但是办公场地在其他地方，有的是公司注册在另一个地方，办公场所却在辖区住宅楼内。

　　“有些商铺也是无证经营，我们去年还检查了一阵子，大多数企业都是挂靠在房产证名下，但是没有实体。”西关大街街道办事处南气象巷社区主任袁琛说，在检查中发现，大多私房菜和棋牌室都是无证经营。袁琛说社区没有实际的执法权，如有居民反映，社区也只能是协调,“但至于有没有效果，还得取决于商户的自觉性。”

　　“业主将住宅登记为企业住所或者经营场所，应当征得物业同意并且出具证明，还需要本栋建筑物内其他业主同意，再由住宅所在的社区居委会盖章出具同意证明。”西宁市工商局城西分局工作人员傅女士说，有了这些手续后，才能办理营业执照，从事合法经营。

　　在调查中，许多居民表示，事先并不知道居民楼里开商铺或办公司要征得他们同意，也没有人向他们征求过意见。事实上，许多“寄居”在居民楼内的商铺并没有办理营业执照。对此，傅女士称，如果涉嫌无照经营，商铺将被依法查处，而整顿“住改商”现象光靠一个部门难以奏效，需要环保、城管、卫生、消防等多部门齐抓共管。

　　居民如何维权

　　省城法律界相关人士认为，导致居民住宅小区“住宅改商铺”纠纷的原因往往是营业过程中产生的气味、噪音、安全隐患等问题，这实际上涉及的是相邻关系纠纷。

　　依据我国《物权法》和《民法通则》的规定，不动产相邻各方应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。依据《物权法》第七十七条和相关司法解释以及《青海省物业管理条例》第七十三条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，除了要遵守法律、法规以及管理规约的规定，还要经有利害关系的业主同意。这里的“有利害关系的业主”可以是本栋建筑物内的其他业主。如果业主将住宅改为经营性用房未经其他业主同意，其他业主可以向人民法院提起民事诉讼，要求业主排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等。