小区停车收费乱象频现 法学专家解读病根所在

  　青海新闻网讯 12月1日，海东市平安区幸福嘉苑业主向时报反映，该小区开发商将小区大门紧锁，表示未购买停车位的业主不得将私家车停在小区内，万般无奈下，业主只能将车子停在小区外围的路边。该小区的立体停车位，一个车位销售价格在八万元左右。业主普遍觉得车位价格过高，不愿意购买。便以60元/月的价格租小区院子内的地上车位。而在11月底，该小区开发商将小区大门一锁，瞬间引发了业主与开发商之间的冲突。无独有偶，在12月19日，位于西宁市城东区的青铁佳苑小区内，业主同样为了一则小区停车位收费的通告，与物业方发生了激烈的纠纷。该通告明确写道，小区私家车不得停放在小区道路上，应停放到地下停车场，而地下停车费为每月300元。青铁佳苑小区同青藏花园小区是青藏铁路公司的职工小区，而青藏花园的停车费为每月120元。同是一个公司的小区，停车费价格的差别引来了业主的强烈不满。

　　同类事件频出，业主对于小区停车位价格的制定及管理规范方面，存在较多的质疑。为此，时报双城汽车栏目记者采访了青海师大及青海大学的各位法律学专业领域和职能部门老师，就小区停车位停车收费乱象频出的病根依据相关法律法规进行解读。

　　◎特邀嘉宾介绍

　　◇青海师范大学法学与社会学学院 马旭东副院长

　　◇青海师范大学法学与社会学学院 陈晓林博士

　　◇青海大学马克思主义学院 王艳副教授

　　 小区车位到底归谁

　　根据新规，2016年1月1日起，住宅小区的停车费全面放开，不再由政府统一定价，车位产权拥有者(通常是开发商或委托物业公司)有定价权。正因为此，停车位的月租费普遍上涨，随之而来的是小区业主与物业、开发商矛盾的尖锐对立。虽然政府职能部门每次都能迅速介入，但小区车位纠纷的症结却得不到根治。

　　此次邀请各位法学专家对小区停车收费乱象频出的病根进行解读。其中探讨的第一个争议点是，小区停车位到底归谁？归开发商？归物业？归人防？还是归业主？

　　青海师范大学法学与社会学学院马旭东副院长认为，停车位产权归谁，应遵循《物权法》关于建筑物分为建筑物专有部分和建筑物共有部分的产权区分原则，结合产权性质进行分析。马旭东指出，当前停车位可分为两大类。一是车位归属于建筑物的业主专有部分(简称一类车位)，该类车位主要由开发商投资建设，如果经过买卖，在商品房买卖合同中进行了相应的买卖约定，所有权应归属于业主，该类车位只需向物业管理公司缴纳物业管理费即可。如果未发生买卖，所有权应归属于开发商，但该类车位的收费标准不能违背物价局的相关规定。第二类车位归属于建筑物的业主共有部分(简称二类车位)，该类车位主要是房屋交付后，由物业管理公司等相关部门在建筑物共有部分进行划分形成，这类车位具体的收费依据应参照《物权法》、《物业管理条例》以及《青海省物业管理条例》。

　　对于车位归属权的问题，青海师范大学法学与社会学学院陈晓林博士则认为，根据《物权法》第七十四条的具体规定，车位如果由开发商开发，其所有权应归属于开发商所有。但是，对此条例，不少法律专业学者都认为有失偏颇。首先，小区地下停车位占用的是小区地下防空设施，如果在战争年代，防空设施属于业主公共使用场所。此外，开发商属于强势方，业主属于弱势方，小区停车位在业主购买房屋时，是否提前支付了费用，车位是否被纳入到业主的公摊面积，作为弱势方的业主甚至都不知情，由此会导致业主利益受到侵害，《物权法》应当以平衡大多数群众利益为重，因此，小区车位所有权归开发商所有，争议较大。另外，从《物权法》的相关规定来看，地下停车位应属于业主专有部分(即购买的房屋)的附属部分，因此，停车位应归业主公共所有。

　　 业主对车位有无优先使用权

　　青海大学马克思主义学院王艳副教授认为，业主对于小区车位的优先使用权是肯定的。根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。而占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应属于业主共有。

　　马旭东也认为，业主对小区车位有绝对的优先使用权，《青海物业管理条例》第七十四条也有相同规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车库、车位的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。建设单位不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人。业主要求承租尚未出售并空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，车库、车位有空余的，可以临时出租给其他人，租赁合同期限不得超过六个月。

　　同样，陈晓林对此问题的答案也给予肯定。“根据《物权法》相关规定，小区车位属于本小区附属物，非本小区业主不得租赁和买卖。这是符合常规的。”

　　 车位疯狂涨价业主怎么办

　　小区停车位的定价是不是由车位产权拥有者随意而定？如果停车位乱涨价，会涉嫌违反哪些法律？业主面临车位疯狂涨价，又该如何维权？

　　陈晓林表示，政府对于停车位这类稀缺资源的放权，结果可能是一把双刃剑。放权的出发点是好的，是为了缓解停车压力。市场指导价格的平衡会使行业形成有序竞争的良好局面，促进市场投资。然而，一旦放权，相关的职能监管部门如果未及时给予监督，那么可能会造成涨价过高或过快，权属单位会有滥用市场支配地位、进行价格垄断之嫌。这就造成最初缓解停车压力的目的难以实现，同时会侵犯业主的权益。

　　马旭东提醒业主，为了避免物业管理公司进驻小区后乱收费侵害业主合法权益，2015年3月27日青海省第十二届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过了《青海物业管理条例》，该条例第七十五条规定，在物业管理区域内，条件允许并经业主大会同意，可以在业主共有的道路、场地新划定车位，用于业主停车。新划定车位不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。车辆停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管合同。这里，要重点提到的就是小区的业主委员会，因为对业主权益的维护，多半是依靠业主委员会来申请和争取的。

　　陈晓林说，停车位乱涨价会涉嫌违反的法律法规包括《物权法》、《物业管理条例》、《反垄断法》、《价格法》、《消费者权益保护法》以及《合同法》。比如，业主在街面上不能随意停车，而此时开发商以高于市场价格的高价租售车位，业主迫于无奈购买或租赁了其车位，并签署合同。之后业主有意反悔时，可以向法院提起撤销合同的诉求，这是符合《合同法》相关规定的。而面对疯狂涨价的停车位，业主该如何维权，陈晓林建议，可以向物价部门反映随意涨价的事实。物价部门有监督的权利和责任，如果物价部门不予解决，可通过向纪委等部门反映该职能部门的不作为。此外，可以找消费者协会对开发商随意抬高车位价格，侵犯业主利益的情况进行反馈。

　　因此，在业主权益受到侵害时，一定要记得运用上述法律武器，通过业主委员会之手进行维权。