小区内的停车位到底该归谁

　　 近日，记者发现很多人在微信朋友圈转发一条关于西宁市城北区门源路民惠城违规收取业主停车费的消息，内容大致为：城北区门源路民惠城违规收取业主停车费，本应该收取业主全天停车费15元，可如今，只要进门就收5元停车费。根据物权法73条、74条的规定，小区土地属于业主购房公摊土地，业主停车不应该交停车费。

　　该条微信引起广大微信朋友的积极响应，纷纷在朋友圈中转发，“吐槽”自己所住小区的物业停车费收取方式不合理，针对以上问题记者进行了采访。

　　收费不存在违规问题

　　7月29日，记者在西宁市住房保障和房产管理局了解到，民惠城小区的物业管理及服务由西宁市民惠物业管理有限公司负责。有住户1770户，停车泊位496个，小区外露天停车场停车泊位有77个，目前小区有车业主为700多户。

　　2013年12月，西宁市发改委价格主管部门针对该物业公司停车收费申报请示，下达了《关于民惠城住宅小区停车泊位费标准的批复》，规定停车收费标准为：一、小区外广场商业区停车收费，根据省发展和改革委员会《关于印发<青海省机动车停放服务收费管理办法实施细则>的通知》规定，商业区停车收费不属于政府定价项目，即由你公司按照补偿合理管理成本、依法纳税的原则，同时参照周边同类地区停车收费标准核定。二、地下停车场收费标准：小型车辆临时停放两小时以内按5元收取，超过两小时不满8小时按10元收取,8小时以上按15元收取,全天有效不再另收费。小区业主固定停车，每个车位每月按300元收取。对已售出的地下停车位，每月收取服务管理费80元。

　　由于该小区商住楼一层均为商铺，已形成商业一条街的规模，小区内无停车泊位，根据省发展和改革委员会《关于印发〈青海省机动车停放服务收费管理办法实施细则〉的通知》规定:“非自然垄断经营性质的机动车停放服务(商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物的配套停车等停放服务)收费实行市场调节价。”因此，小区外广场露天停车场收费不属于政府定价项目，其价格实行市场调节价。鉴于上述情况，民惠城是按照政府部门批复的文件收费，不存在违规一说。

　　对于小区停车位的归属问题，困扰着众多购买了商品房的业主。记者在采访中了解到，很多业主都存在不同意见。例如，有些业主认为，既然建筑区划内的地面面积，除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，那么，利用该公用土地盖的地下停车位也应属于全体业主共有；好多业主都抱怨开发商现在不是在卖车位，而是在“拍卖”车位，谁有钱卖给谁。如果出价够高，甚至将本小区车位卖给小区以外的人。

　　地面停车位应当归业主

　　围绕小区停车位产生的纠纷日益增多，诉讼也时有发生。针对停车位纠纷问题，西宁市房产局政策法规处工作人员为业主在法律上支招解惑。

　　记者了解到，很多业主买房之后，大多数买不起车位或者即使有钱也不买车位。对于占用属于全体业主共有的公共用地所建停车位，业主就不应该交停车费，对于这种说法，法规处工作人员给出了肯定的答案。

　　该工作人员告诉记者，业主购买的房屋建筑面积包括了房屋本身的套内面积及房屋分摊的公用面积，一般而言，建筑区划内的地面面积，除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，业主所支付的购房款中已经包括了这部分面积的钱，故该部分面积应当属于全体业主共有。占用建筑区划的地面所建设的停车位，实际上是占用全体业主共同共有的公用面积而建，故应确认为属于全体业主共有。

　　在实际生活中，物业公司擅自将建筑区划内的地面停车位转让或出租给某个业主的现象时有发生，因而物业公司无权处分属于全体业主共有的地面停车位，故该转让及出租行为应当无效。

　　地下停车位属于开发商

　　既然建筑区划内的地面面积除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，那么，利用该公用土地盖的地下停车位也应属于全体业主共有。

　　据介绍，地下停车位是利用地下空间而设，法律对其权属问题并未明确约定。但应明确，地下车位所占用土地的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随着专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用于地下建筑物与土地使用权的关系。

　　由此，有人认为，地下车位作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，根据“谁投资、谁受益”的原则，开发商投资建造了地下停车位，理应享有地下停车位的使用权和支配权。

　　停车位应首先满足业主需要

　　在采访中，好多业主都抱怨开发商将本小区车位卖给小区以外的人，小区的停车位都不能满足业主，开发商还把车位卖给附近小区的业主。

　　针对这个问题，西宁市房产局工作人员认为，地下停车位属于开发商所有，并不意味着开发商可以自由转让其所有的地下停车位。我国物权法明确规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。在尚未满足小区业主需要的情况下，开发商擅自租售车位给小区以外的人，本小区业主或者业主委员会有权要求开发商返还车位并优先满足小区业主需求。