上海多个小区地下车位租金暴涨有的每月收2800元

业主车辆被拦在小区门外

　　最近一段时间，殷高东路建发璟墅小区门口，总能看到这样一幕：保安守在小区政青路门口，拦着业主车辆，不让停进小区，怒气冲冲的车主随之喊来“110”。每每“110”赶来协调后，矛盾得以暂时缓解。但第二天，同样一幕再次上演……

　　原来，7月起，小区地下停车位租金实行新的收费标准，每月2400元。而以前，整个杨浦区对于小区地下停车位，实行月租金最高400元的“限价”。今年3月起，住宅小区停车费价格放开，不再设限。不过，月租金陡然涨6倍，一些业主不买账，“堵门”大战从而上演。

　　“2400元，将车停到人民广场‘来福士’一个月都够了。位于中外环之间的小区，怎么能定这么高的停车费标准？”业主们质问：价格放开了，难道想怎么收就怎么收？市场化了，合理的定价机制又在哪儿呢？

　　高价其实是为“卖车位”？

　　7月28日，记者来到建发璟墅小区。这个叠加别墅区去年刚交房，公开资料显示，小区共有居民276户，无地上车位，地下车位配置494个，配比接近1:1.8，相当充裕。

　　业主倪先生告诉记者，小区地下车位产权属于开发商，尽管一个才卖20余万元，但仔细衡量下，他选择租赁，也正是基于小区车位足够充裕的考虑。但没想到，7月份，开发商在毫无知会的情况下，开出了“天价”租金。“小区停车收这么多钱，难以接受。”业主们找物业理论，物业辩称，他们只是执行方；找到开发商，开发商强硬地回复居民，作为产权人，享有自由定价权。

　　由于小区车位销售不理想，才卖掉了180个左右，业主们心里明白，开发商此举调价，就是为了逼迫大家放弃租赁，购买车位。但这样的“强卖”让业主们不满，部分业主组建了一个维权微信群，约定与开发商“死磕”到底。

　　对于“强卖车位”的说法，开发商上海中悦房产一名负责人予以否认。对方反复强调，小区车位可租可买，嫌租金高可以选择买下产权，这是一件“你情我愿”的事，不存在逼迫一说。至于之所以收取2400元的车位月租金，也是经过综合测算的，其中包含了开发商的开发成本、管理成本以及投资的合理回报。“多少回报才是合理？”这名负责人称不便透露。开发商表示，短期无降价计划，但会适当听取业主意见。

　　租金“普涨”，纠纷四起

　　建发璟墅小区已不是申城第一个因车位租金上涨而爆发纠纷的小区。

　　今年年初，国家发改委发文，要求放开住宅停车费价格；3月，上海市发改委颁布新版《上海市定价目录》，明确住宅小区停车费不再列入政府定价范围，全面实行市场调节价。而此前，申城各个区县对于地下车位，实行300元、400元、500元不等的最高限价。而由于不像地面共有产权车位那样，涨价需经由业主表决同意，限价解除后，近两个月来，申城不少小区的开发商产权车位租金应声而涨。

　　“普涨”声中，有市民接受认可的价格正常调整，如陕西北路都华名苑的停车租金，从以前的400元涨价至如今的620元；但也有幅度惊人、业主无法接受的“暴涨”。而且，这样的“暴涨”多见于开盘时间不长的中高档楼盘，2400元、2600元、2800元的高价月租金陆续出现，停车纠纷四起。

　　以长风地区的长风雅士名邸小区为例。今年5月，开发商突然提出，地下尚未售出的300个车位，将收取每月2600元的租金。业主随即抗议，情绪激烈的业主干脆将车停放在小区出入口。政府部门介入协调后，开发商同意将租金下调至每月1300元，但业主们依然表示不能接受。

　　不少市民担心，开发商会不会利用车位的“刚需性”大肆牟利。假如开发商同时大幅上涨租金和售价，业主又该怎么办？

　　不能想收多少就收多少

　　采访中，记者留意到，与建发璟墅仅一条马路之隔的三湘七星府邸小区，目前地下车位月租金仍是400元，并未上调；附近同属一个开发商的建发江湾萃小区，车位月租金也仍然是400元。这就提出了一个问题，一个普遍收取400元月租金的区域，合理的地下车位月租金该是多少？

　　问题的根源在于，车位租金价格放开了，但市场化的定价机制却没有形成。嘉定区德园路一小区的车位涨价后引起业主投诉，南翔房办介入协调。协调中，房办感到难度很大。房办认为，价格放开后，后续的小区调整有关费用的政策和流程却迟迟没有出台，无法运用相关法律或政策予以处罚或处理企业，也无法给予业主对于停车费涨价的相关解释。有关部门“交由市场定价”的初衷，实际演变成“开发商操纵价格、想怎么收就怎么收”的现实情况。

　　专家认为，停车位不管产权属于哪一方，它都是小区的公共配套设施；并且，小区停车位有很强的专属性，不同小区的车位之间无法形成“价格竞争”。因此，价格放开后，如何合理地、市场化地确定地下停车位的收费标准，应该是有关部门首先要考虑的。合理的租金价格，应该考虑到开发商的相关成本，应该参照整个区域的价格；而在发生纠纷时，也应该提供第三方的权威评估。

　　记者观察

　　该有的监管不宜“放开”

　　怎么理解“市场定价”？通俗说，就是价格由一个充分竞争的市场来决定，其合理性的基础是“竞争机制”。但住宅停车市场，跟普通商品市场不同，这个市场实际带有高度的垄断性，带有一定的稀缺性。这种情况下，“市场”又如何来定价呢？

　　幸好，有《价格法》作为约束来保证价格的公平与合法，法规要求相关价格必须“明码标价”。这意味着，开发商必须在开盘销售前，就标明车位的售价区间、月租价格以及调价的最短期限和调价的机制。在政府限价时期，这些可能不需要；但放开后，开发商必须将“作业”补上，而不是信口开河。再比如，为了制止不正当的价格，物价部门出台了《制止牟取暴利的暂行规定》，来保证利润率的合理幅度。2800元的停车位月租金，是否涉嫌暴利，也有待于物价部门的调查。

　　价格放开，并不意味着什么都可不管了。一个限价的市场突然放开，更需要事中、事后的监管立即补位。这应该引起房地部门、价格管理部门的足够重视。