“弃管楼”的出路在何方

　　青海新闻网讯 西宁市城北区一小区居民2001年入住，2007年被物业弃管，已有14年“楼龄”的楼房，房屋质量问题相继显现，房屋漏雨、楼体保温性能差、室内自来水主管道漏水、电缆老化……近日，这个小区的住户大吐苦水。

　　西宁市某物业公司经理称,一些老旧小区，设施老化，投入大，物业费收缴困难。一些较新的楼房存在的质量问题，在保修期内得不到解决，业主误以为是物业公司的责任，其实不然。他举例，比如一些楼房屋顶漏水、门窗变形、阳台裂缝等，本身是住宅工程质量有问题。按照规定，保修期内的住宅工程出现的质量问题，应由开发单位负责。可当物业管理人员找到开发单位时，开发单位往往推脱不管，物业公司没办法制约开发单位，物业公司本身又没有能力解决，业主因此不满，拒缴物业服务费。物业公司缺乏经费来源，无法开展物业综合服务，业主便更加不满，久而久之，形成恶性循环，物业公司无法生存下去，只好弃管。

　　 社区管理难度大

　　被弃管的老旧小区由于配套设施不全，历史遗留问题较多，没有物业公司愿意主动接手这样的小区。对此，西宁市对“弃管楼”的管理主要由街道办事处、社区接管，提供物业应急服务，费用由业主承担。如房屋需要大修，而且维修基金归零，不足以支付，或没有房屋维修基金，按照住建部有关文件，由业主续筹。

　　柴达木路12号院(原木材厂家属院)属于企业改制后被弃管的小区，由于房屋年久失修，投入大，所以一直没有物业公司愿意接管，街道办事处、社区接管了该小区。住户董先生对记者说：“能修的，我们都自己找人修，找社区太麻烦，社区也得再找人。”2号楼的住户张女士说：“社区管理，只能修小毛病，维修前，社区都得挨家挨户地筹钱，不少租房的住户还拒缴，收费太难了。”

　　 居民自己管理自家楼院

　　小桥大街建设巷9号院内有10栋楼565户居民，处于“弃管”状态的家属院环境卫生方面一直存在不少问题。这几年该小区业主自己收费、自己雇人、自己管理。自治管理用最少的钱解决住户最棘手的事儿，此举开创了城北区“弃管楼”的管理先河。

　　在社区的带头组织下，小区选举代表、征求意见、具体实施……小区里的老党员们还成立了党员义工服务队，在小区自治的管理中起到了重要作用。在自治管理中，住户的生活环境得到了明显改善，修路、安装防盗门、粉刷楼道、安装声控灯、修复冻裂的自来水管、疏通下水道等。其间，城建部门、供热部门、街道、社区给予了大力帮助。一路走来，小区里的党支部书记郭建福谈了他的体会：“如果想走‘自治’的道路，必须得有领头人，后面还需要有一个小团队，此外，还需要住户和社区工作人员的全力支持与配合。”

　　“这种管理模式虽然让院子有了起色，但是遇到一些突发情况，不知道该找谁。党员义工的岁数都较大，我们还是希望能有正规的物业来管理。”住户孙先生说。

　　 相关部门积极找出路

　　西宁市房产局物业管理处工作人员表示，政府也在积极想办法，给这些“弃管楼”找出路。每年，西宁市政府投资改造老旧小区，主要包括小区的公共设施及公共配套设施、绿化，今年还是由建设部门作为主体，政府匹配资金，继续对老旧小区进行改造。

　　据西宁市城北区建设局局长陈文琴介绍,对于辖区业主经济状况相对较差、无力承受物管专业服务的老旧小区，可探索业主自治、社区服务和物业管理“三位一体”的管理服务模式，实行社区自助式物业服务；对零散楼栋、长期失管的小区，可将相邻的几栋居民楼划定为一个管理小区，或划入周边小区，统一封闭管理。陈文琴建议,目前城北区居住在老旧小区的住户大部分是下岗人员、困难家庭，相关部门应出台老旧小区物业管理税费减免等优惠政策，鼓励物业服务公司和社区服务机构进老旧小区开展物业管理服务。