北京或现高端别墅群专家:3千万元房子仅入门级

　　在普通商品房进入量价齐跌的通道的同时，北京高端住宅市场却开始逆转一季度呈现出的颓势，稳步回升。

　　据庞博国际地产综合服务机构统计，截至6月15日，北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已经超越了去年同期的成交量，别墅成交价格同比上升了14.5%，成交单价10万元以上的套数是去年同期的2倍。

　　为什么在整体楼市表现疲软的情况下，高端项目能够逆市走俏？未来豪宅的发展趋势如何？6月19日，北京青年报、法制晚报联合主办“解密2014京城高端住宅热销之谜”专题论坛，邀请住房和城乡建设部房地产决策咨询专家牛凤瑞、建筑规划专家开彦、中国豪宅研究院院长朱晓红、中国健康生态人居联合会执行会长兼秘书长冯国亮、庞博国际地产综合服务机构执行董事刘勇、亚豪机构策划中心副总经理崔民等业内专家，以及东汇置地CEO刘东、龙湖地产北京公司营销总监王勐、东方普罗旺斯总经理周国美等房企负责人，做客华墅山，一起就高端住宅市场的现状及发展趋势进行了深入探讨。

　　据龙湖地产北京公司营销总监王勐分析，中国的别墅市场每年的销售额大约在300亿元左右，比较稳定，但是价格呈现出逐步上升的状况。而且，随着地价的逐步攀升，很多新近拿地的项目都在准备做豪宅项目，预计未来北京的三环附近很可能会出现顶级别墅项目。

　　销售额基本固定 每年约300亿元

　　在普通商品房销售受挫的情况下，越来越多的人们开始把注意力转移到高端住宅上。据庞博国际地产综合服务机构统计，截至6月15日，北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已经超越了去年同期的成交量，别墅成交价格同比上升了14.5%，成交单价在10万元以上的豪宅销售套数是去年同期的2倍。

　　一时间，关于豪宅逆市热销的消息成为了人们关注的焦点。对此，据亚豪机构策划中心副总经理崔民介绍，当前豪宅的销售谈不上热，但也谈不上冷，应该说是平稳。可能存在阶段性的波动，例如，上半年的销量少一点，下半年的销量高一点，但总体的销量变化不大。

　　崔民分析，其实，影响豪宅购买者的因素和影响刚需项目购买者的因素不一样，其受国家大的经济的调整和波动比较明显。而且，购买豪宅的人群，在某个阶段的组成也是不同的，例如，某个阶段从事能源行业的比较多，再过一段时间，可能就换成别的行业了。由此可见，豪宅市场受政策的影响并不大，主要受的是经济层面的影响。

　　就北京近3年的市场状况来看，豪宅市场的整个销售状况是平稳的，尽管有阶段性的变化，但总的需求量不变。

　　同样，龙湖地产北京公司营销总监王勐透露，其实，高端住宅市场每年的销售额是恒定的，大约在300亿元左右，在3000万元以上的高端项目中，别墅产品占70%，而在1000—1500万元之间的高端项目中，城市公寓产品占70%，每年的变化幅度并不大。

　　价格仍将看涨 建议放开市场管制

　　虽然销量变化不大，但是豪宅每年的价格呈现出逐渐上涨的趋势。而且，业内人士相信，作为一种稀缺资源，高端项目的价格未来仍将看涨。

　　崔民分析，现在豪宅的价格之所以上涨较快，主要是因为豪宅的土地价值越来越得到人们的认同，而且，豪宅地块的供应越来越稀缺。例如，去年比较受关注的融创拿的农展馆的地块，楼面价都已经达到了7万多元，就是因为这样的优质的地块未来是越来越稀少的，人们愿意为它付出高价钱。

　　崔民表示，豪宅未来的价格肯定是上涨的，从现在来看，预估未来10万元以上的项目在北京会很多，现在这些10万元以上的项目之所以没入市，主要是受政策的影响，销售受到管制。

　　崔民认为，我国应该放开对豪宅市场的管制，实行“双轨制”，把 豪宅市场与普通住宅市场分开，而不是把豪宅市场与普通住宅市场捆在一起，这才是一个健康的市场体系。因为对于某些阶层的人来说，高端项目也是必需品，属于刚需项目。

　　同样，建筑规划专家开彦表示，我国目前已经是世界第二大经济体，未来很可能会成为世界第一大经济体，人才和钱财实力雄厚，对高端项目有着巨大的需求，但是我国的住宅和国外相比却差远了。

　　开彦指出，有些人以中国土地奇缺为由来论证中国不适合做高端项目，其实这是不对的，中国的土地并不少。而且，日本和欧洲的一些国家的土地比中国更少，但是这些国家在高端项目的建设上依然比中国强。所以，土地少不是根本问题，问题是规划和发展方向的问题。我国应该放开豪宅市场，鼓励人们去做高端住宅。

　　前景依旧乐观 别墅需回归居住属性

　　随着地价的提高，越来越多的新开项目开始定位于高端住宅。据统计，2014年北京将有融创农展馆项目、中粮孙河项目、保利首开东坝项目等多个售价超过10万元/平方米的项目入市，豪宅市场的竞争将更加激烈。但在王勐等房企一线营销负责人看来，高端住宅市场的前景依旧乐观。

　　王勐预计，由于目前拍出的地块的总价都比较高，很多项目都在考虑做低密度的别墅项目，预计未来2000万—4000万的别墅的比重会比较大，未来，在三环附近很可能会出现顶级别墅这样的业态。竞争可能会比较激烈，但总体来说还比较乐观。

　　但王勐同时表示，在竞争比较激烈的当下，别墅需要一改以往只注重外表的做法，回归到居住属性。

　　据介绍，现在别墅的土地价格非常贵，每平米可能有将近10万元的成本，因此，开发商以后再设计别墅时，不能只顾着美观，而要回归到居住属性，争取在有限的面积内，能为业主设计出更多的功能。只有将功能性和美观性兼顾，才有可能会赢得客户的信赖。

　　王勐的观点在华墅山的实践中得到了很好的印证。据华墅山的营销顾问公司庞博国际执行董事刘泳介绍，华墅山从拿地到现在已经有11年得时间，总共开发了4期，前三期的销售状况每次都很好，这皆是源于华墅山对注重使用价值的一贯坚持。

　　刘泳认为，对于独栋别墅而言，首重的就是尺度。在华墅山这个项目中，最小的道路有六米宽，最小的门前停车位有6长，这是华墅山坚守了11年的原则，因为它可以使业主非常快捷方便的出行和停车。可能在其他的独栋别墅中，首先考虑的是增加绿地的面积，但是华墅山首先考虑的是满足业主的使用价值。

　　刘泳透露，华墅山的第四期产品即将于近期开盘销售，在吸收前几期经验的基础上，该项目又做了部分升华。以该项目优美的自然环境，以及邻近城区、位于朝阳、顺义、昌平交汇处，隔岸即是国家级战略高地未来科技城的区位优势，必将会成为独栋别墅类产品的终极居所。

　　其他精彩言论：

　　住房和城乡建设部房地产决策咨询专家牛凤瑞：

　　豪宅需要满足五个标准

　　豪宅是每个人都想住，但又不是每个人都能住的建筑。那么，何为豪宅呢？我认为豪宅要满足以下五个维度：

　　其一，高的使用价值，满足购买者某种特殊的需求，无论是物质上还是精神上的需求。其二，高的建筑品质，是建筑商、开发商、设计师的力作，是先进的建筑材料、建筑工艺、装饰材料的集成。其三，高的文化含义。众所周知，文化是所有的人类精神财富与物质财富的综合，那么，文化体现在建筑上就是，建筑是凝固的艺术，无论是西班牙风格还是中国风格的建筑，都包含了很高的文化价值。其四，较高的升值潜力，即豪宅的升值速度能高于物价及通货膨胀或者人均国民输入上涨的速度。其五，较高的代纪传承，建筑物的生命周期是以代纪，千年、万年为周期的。现在遍布我国的文物古迹，例如，故宫等都是成百上千年的建筑古迹，我们现在的豪宅，只有拥有了这样的代纪传承能力才能称之为豪宅。

　　豪宅热销是必然产物

　　在我国整体的经济下行风险加大、整个房地产市场不景气的情况下，豪宅却出现了热销的状况，我认为这是中国城市化进程中，以及中国社会经济发展某个阶段的必然产物，不以人的意志为转移。因为，我国是一个发展中国家，而发展中国家的基本特征是，住房普遍比较差。因此，亟需的就是要多盖好房子来满足人们日益增长的物质文化需求。

　　自改革开放之后，我国的一部分人先富起来了，他们需要住更好的房子，而高端住宅就是针对这部分群体而建设的。而近年来，豪宅在我国之所以能热销，根本原因是背后有旺盛的需求。如果无视这种需求，严控豪宅供地，是一种短视的行为，只会把一些有效的需求逼到国外去。让有钱人把钱都花在中国，这应该是我们政策的基本导向。

　　此外，高端住宅的建设还有利于开拓我们的建材市场、家居市场，还有利于刺激高端服务业的发展，这对我我国扩大内需、调整经济结构非常有利。

　　因此，我国过去把房地产整体看做是洪水猛兽，认为房地产已经绑架了国民经济、拉大了社会差距，带来了金融安全隐患，这些理论的论据都是站不住脚的。我认为我国应该放开对高端住宅的管制，以满足国人对高端住宅的需求，这样中国的房地产业才能健康发展。

　　规划建筑专家开彦：

　　豪宅需体现一个人的身份和财富

　　什么样的建筑才能叫豪宅？我认为豪宅首先得某种稀缺的资源，例如，山、水等。其次，豪宅还得能通过规划和设计对这些资源进行有效的整合，打造出自己的核心价值。再次，豪宅还得体现出文化，不管是英国风格的还是西班牙风格的，亦或是中国的四合院，这都是一种文化的体现。另外，豪宅还得有科技元素，例如，世界首富比尔盖茨的豪宅就充满了高科技元素，非常的绿色环保。最后，豪宅还得体现出一个人的身份和财富。

　　豪宅研究院院长朱晓红:

　　豪宅是对一个国家建筑品质的引领

　　高端住宅的意义，不仅是为富人提供了居所，丰富了住宅市场上的产品类型，更重要的是对一个国家的建筑品质的引领。我国的建筑大致经历了四个时代，一开始人们只注重建筑本身的质量，到后来人们在注重建筑质量的同时，还注重小区园林的建设。再到后来，人们在重视园林的建设外，还更加重视配套的建设。目前，人们不是注重建筑的某一方面，而是注重建筑的体系价值。这个体系的价值包括对建筑地点的选择、建筑及设计单位的选择等。

　　在豪宅的建设中，选择很重要，例如地点的选择，一个开发商要做顶级豪宅，一定要选择北京这样的一线城市。因为只有一线城市才具备完善的城市资源。例如北京，我国差不多四分之一的优质资源都集中在北京，这造成了“洛阳纸贵”，现在上海、北京很多普通住房的价格也比一些二线城市的顶级豪宅贵。

　　中国别墅研究院创办人刘东

　　豪宅需要再定义

　　究竟什么是豪宅，我认为豪宅需要再定义。人们在定义豪宅时，往往喜欢拿地价说事，但是我认为地王不一定出豪宅。而且，地王周边的项目，也并不会因为地王对地价的抬升而成为豪宅。豪宅应该是有各种标准的，包括在面积上的标准、层高上的标准、总价上的标准等。据统计，在过去不到6个月的时间了，3000万—7000万元的别墅的成交量与历史同期相比，成交量翻番。而我之所以强调3000万—7000万元这一数字，就是因为我发现，3年前，千万元的住宅就能称之为豪宅，但是现在，如果再用千万作为衡量标准的话，有50%单价5万元以上的项目的总价都超不过千万元，但是在单价2万元—3万元的住宅中，还有相当一部分别墅的总价却超过了千万元。

　　就目前来看，1000万—3000万元的房子可能只算豪宅的入门级产品，而能称得上是舒适级的豪宅的总价，至少得3000万元以上。而且，3000万—4000万元的豪宅的成交量和5000万—6000万元的豪宅的成交量相差不大，几乎是一样的。

　　文/李路斌