百强房企去年销售超3.2万亿 四成利润来自非主营收入
绘图：杨佳
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29日，恒大地产发布的2015年度业绩报告显示，其2015年合约销售额、合约销售面积、合约销售均价创历史同期纪录。恒大地产的表现是当前房企业绩分化的写照。中国指数研究院报告指出，2015年百强房企销售额增幅和市场份额均再创新高。而目前公布业绩的沪深上市房企中，净利润同比增长者过半。
据悉，综合实力排名前十的企业销售总额达1.42万亿，占全国商品房销售额的16.3%。在房地产市场分化日益加剧的背景下，行业集中度进一步提升，大型房企优势继续扩大，强者恒强大者愈大。南方日报记者牛思远发自香港
现象沪深41家上市房企仅7家净利超10亿
恒大年报显示，2015年恒大合约销售额、合约销售面积、合约销售量价齐升。其中，合约销售额2013.4亿，同比增53.1%，完成1500亿原年度目标的134.2%，完成上调后1800亿年度目标的111.9%；合约销售面积2551.2万平，同比增40.2%；合约销售均价7892元/平方米，同比增9.2%。
2009年上市以来，恒大合约销售额从303亿增至2013.4亿，年均复合增长率37.1%；总资产已从631亿大幅增长至7570.4亿，增长超10倍，继续超越万科位居中国规模最大的房企。截至去年12月31日，恒大现金余额达1640.2亿，远超万科、中海的总和。
截至目前，沪深两市已经有41家上市房企发布了2015年年报。具体来看，实现净利润同比增长的上市房企有22家，占比超五成。
从净利润增幅来看，同比增幅超100%的共有8家，占比近两成。从净利润额来看，在已发布年报的41家公司中，只有7家公司2015年的净利润超过10亿元。净利润下降或者亏损的上市房企，其业绩变动主因均是库存难以消化的“老大难”问题。而去年净利润同比上涨的上市房企中，有四成公司利润来自非主营业务，包括股权出售、金融资产出售、退税收入及政府奖励等。
大同证券分析师张诚表示，从目前看来，去年多数上市房企的利润并未大幅减少，主要是因为这些房企都在寻求转型，将资金投资到房地产以外的其他领域。但结合国家去库存的大背景及近期市场情况来看，预计上半年二线城市成交量仍将延续较好表现，“未来政策的利好再加上上市公司投资非主营业务，房地产板块还是值得期待的。”
趋势百强房企去年市场份额提高1.5个百分点
日前，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同发布的“2016中国房地产百强企业研究成果”显示，百强房企去年销售额增幅和市场份额均再创新高，行业集中度进一步提升，企业分化明显。
该研究报告显示，2015年，在“促消费、去库存”的总基调下，供需两端宽松政策频出促进房地产市场量价稳步回升，全国商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%，房地产市场运行环境显著改善。
与此同时，房地产市场“二元分化”现象持续加剧，一线和热点二线城市需求旺盛，呈现量价齐升局面，而部分二线和多数三四线城市市场需求表现乏力，高库存压力下，房价和成交量多呈下跌态势。
在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，房地产百强企业全年业绩规模再创新高，业绩增速继续跑赢大市。去年百强房企销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大。
报告指出，依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。2015年，百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。
其中，综合实力排名前十的房企2015年实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。
百强房企内部分层业绩分析显示，规模较大的百强企业以“大而全”的市场布局，实现了对热点城市的重点覆盖，使企业充分享受到结构性回暖的红利，进而保障了销售业绩的稳步增长。百强前10名房企销售额增长率均值为19.3%，高于销售面积增长率均值4.5个百分点，溢价优势凸显。
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易居研究院智库中心研究总监严跃进：
房地产行业盈利水平持续收窄
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从近期房企披露的业绩可见，行业盈利水平持续收窄，说明传统的经营优势被削弱。尤其是土地价格持续攀升，土地成本占房屋销售中的比重愈来愈大，这都会压缩房企的盈利空间。后续的策略在于，第一是积极转型，寻找新的盈利空间大的项目和产业；第二是加快高周转模式和轻资产模式的应用，进而扩大盈利空间。
严跃进指出，非品牌房企也形成共识，要想力争上游，在一线城市积极拿地，风险最小，收益最大。所以在品牌房企传统拿地模式相对淡化的情况下，反而给予了此类房企一些新的机会。
他认为，部分大房企高调调高业绩或者晒业绩，其实也是一种营销效果，暗示着此类房企的住房产品的市场认可度比较高。从企业管理角度看，积极去库存，进而加快高周转，也是此类企业需要考虑的内容。
严跃进认为，房地产行业有特殊性，总体上看，去年销售业绩好于预期、房地产市场需求继续积极释放、产品价格反弹有力且持续，这都说明目前的亏损并不值得过于担忧。随着2016年房企积极发行低成本公司债和融入一个低成本的信贷环境中，资金成本的降低能够在一定程度上遏制部分房企亏损额的扩大。
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29日，广东省房地产协会发布的《2016广东房地产蓝皮书》显示，2015年广东商品房销售市场总体回暖，销售面积和销售金额分别达1.17亿平方米和1.14万亿元，均创下历史新高，其中珠三角相对其他地区市场回暖步伐更快，销量同比增速持续领先。2015年深圳、广州、珠海分别以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列全省前三，其中深圳均价同比涨幅约40%。
《蓝皮书》认为，伴随着区域经济一体化的不断发展，房地产市场以城市群形态发展的趋势也在增强，城市群的中心城市由于需求旺盛使得房价高企，进而辐射带动周边城市、地段市场的活跃。牛思远
