李宇嘉：三四线城市楼市下滑缘何难从根本上扭转

　　对2015年楼市的“分化”特质进行探究时，我们始终想寻求一个问题的答案：在政府如此扶持、需求如此庞大情况下，三四线城市楼市缘何依旧疲软不堪呢？

　　对数据简单匡算可以发现，我国目前劳务输出人口有2.7亿、留守人群1.6亿，二者合计达到目前城镇常住人口的56%。同时，劳务输出人口在就业地买房比例不足1%，而他们扎根城市的渴望非常强烈，对住房的需求也很大。可在全国600多个三四线城市中，除少部分地区楼市在2015年表现尚可以外，整体并未在货币政策非常宽松的背景下企稳回升。

　　原因当然有很多，比如我们常说的三四线城市市场化程度不高，或者加上产业结构落后、单一(农业、轻工业及矿产等资源产业为主)等。但除了这类老生常谈，笔者认为还有其他的原因。

　　目前，全国13.6万家房企(平均1万人就有1家房企)中，90%集中在三四线城市。在2009~2013年楼市繁荣时期，大部分地方上有头有脸的人都来开发房地产。而恰恰在2010~2013年，返乡置业曾有一波集中释放，楼市火爆使得建筑建材、装饰装修等关联行业又富了一批人，房价上涨还驱动大量当地的高收入人群投资房子。就这样，在个体理性、集体非理性过程中，库存不断攀升并积重难返，很多三四线城市目前弥漫着楼市悲观和房价下跌的预期。

　　除了库存量大以外，住房供应效率太低是另一个原因。近年来，随着高铁和高速公路大规模建设，新城新区纷纷涌现，三四线城市“骨架”被扩张，形成了东西联动、南北呼应的楼市发展格局。可正因为如此，新房供应往往集中在偏远的新城新区，公共服务常常只有高铁站，甚至连接主城区的道路都还在修建，更谈不上生活需要的公共服务。笔者去过的几个三四线城市，从北上广深出发在高铁上往往仅花1~2个小时，但从高铁站到市区也要花这么多时间，而且一路颠簸、黑的黑巴泛滥。

　　另外，由于开发商资质差、无法从银行贷款，很多项目五证不全，有资金就开工、没资金就停工，3~4年内无法交楼。建设周期长反过来又助长库存积压，再加上物业管理和小区配套不达标等因素，购房者买房积极性受到打击。

　　除了供应的问题外，需求释放高潮已过也是下滑的原因。三四线城市楼市需求主力群体中，原有市民(如机关事业单位、金融从业人员等)的改善和投资住房、生意人购置住房、农民工返乡置业在几年前一度轰轰烈烈，但这三大需求目前释放已经比较充分，原有市民家庭基本上有1~2套住房，生意人受经济大环境影响近期难再买房，如此一来，剩下的购房主力就只剩当地的农民了。事实上，农民购房需求很强烈，城市房子、车子、票子已成为农民结婚的新“三大件”，农民工返乡置业很多都是基于“结婚标配”倒逼下的需求。

　　但笔者认为，这部分需求可能会被高估：一方面，农民年可支配收入多在2万元左右，往往集祖孙三代积蓄“咬牙”买房。而且买房后还要支付装修、家具家电和买车等费用，挤压了其他方面的消费，甚至挤压农业生产性投资，很多农民甚至被迫举债付首付。

　　另一方面，当前城市生活成本远远不是过去可比拟的，更不是农村可比拟的。特别是在三四线城市，由于人口、资源集聚不够，加上产业结构单一，人口集聚度高、附加值高的服务业发展滞后，三四线城市服务和消费行业无法发挥大城市规模效应和边际成本递减效应，生活消费品质低、选择少不说，考虑到物流成本、无法规模化、竞争不足，餐饮、娱乐和购物等大众化消费价格并不比大城市低。

　　因此，权衡利弊后，很多进城农民还是选择租房或购买小产权房，把有限的收入用在子女教育上。目前，近郊农民已通过拆迁获得了1套以上住房，而远郊农民对房价、生活成本敏感，进城买房的意愿不高。这就是为何政策激励不断，但农民购房较为谨慎的原因。

　　总体而言，就业和收入下滑、人口减少，是三四线城市楼市需求下滑的主要原因。在三四线城市库存超预期的情况下，根据实地调研，常规的激励政策只能是权宜之计，关键还在于户籍制度、土地制度改革、普惠性金融补缺、社保全覆盖、公共服务均等化、各级财政支出等长效机制的建立和实施。

　　(作者为深圳市房地产研究中心研究员)