解读不动产统一登记：关注的不仅仅是房产

　　牵动众人心的《不动产登记暂行条例》即将于今年3月1日起施行，全国统一的国土资源与不动产登记信息平台，也计划从今年下半年开始上线试运行，并最终在2017年全面运行。自2007年出台的物权法提出不动产实行统一登记制度以来，高悬7年多的“靴子”终于落地。对此，有人欢欣鼓舞，认为这是“以房反腐”的利器，有人忧心忡忡，认为开征房产税、遗产税已不可避免。关于不动产统一登记，社会上有着诸多的猜测和疑虑。这部与我们每个人都息息相关的法律，您了解多少？《经济日报》记者为您作全方位的解读。

　　登记目的何在？ 为维权也为安全

　　“这一制度设计，既方便群众依法查询不动产登记资料，也便于机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全。”国土资源部不动产登记局局长王广华这样表示。

　　长期以来，产权登记在我国常被看作行政机关所享有的行政管理职权，而忽视了其物权公示的属性，这就造成了登记机构设置与行政机关职能合一。多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了分散登记的现象，如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。分散登记不仅影响信息的全面公开，而且很容易诱发欺诈行为，影响交易安全。

　　据介绍，国家层面将组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。这个平台主要有两方面的作用，一是为不动产登记机关依法登记提供信息基础，为不动产登记查询提供便利，从而为不动产交易及更有效率的利用提供保障；二是通过对登记信息的整合，为不动产登记资料查询、不动产管理等提供信息基础，为宏观调控和其他社会治理提供数据支撑。

　　由此可见，作为物权法重要的配套法规的不动产统一登记制度，并不等同于反腐措施。条例所规定的不动产信息登记，属于私法的范畴，不同于行政法意义的公示、公告，与公职人员财产公示法或领导干部财产申报法等公法有着本质区别。

　　当然，不动产统一登记制度客观上也具有一定的反腐功能。例如，房产登记实现全国联网后，有关国家机关在查处案件时，相对容易了解到政府官员完整的房产信息。但是必须要强调的是，法律设立不动产统一登记制度的初衷，在于明确不动产产权归属，保障交易安全。公民对于官员资产状况的知情权，应通过政府信息公开等法定程序予以保障。

　　人人都可查询吗？

　　有限定，泄露信息要担责

　　根据《物权法》的相关规定，条例明确，只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。可见，法律将自然人的查询主体限定为权利人和利害关系人。

　　权利人指的是不动产权的所有人，如房子是自己的，就可以申请查询自己名下的房产情况。若房子抵押给银行，那么银行作为抵押权人，凭借抵押登记也有权去查询登记资料。利害关系人是指和不动产所有者有直接关系者，比如夫妻等，在一些债务纠纷中，债权人也可以凭借人民法院的补充证据材料通知书，自行或委托律师事务所查询债务人名下的已确权房产情况。

　　需要注意的是，条例规定，查询不动产登记资料的单位、个人，不得将其查询所获得的不动产登记资料用于其他目的，以保护个人的房产隐私。因为房产信息，既是个人的财产信息，又是个人的重要隐私，特别是其涉及个人的家庭住址，是个人的核心隐私，不得泄露或者用于不正当的目的。否则，将使公民的财产状况暴露在公开的环境之中，这不仅会对公民的隐私权构成侵犯，而且还有可能造成其他附带的负面影响。

　　对于不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人，条例明确了其保密义务。如果其违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　有房本没地证？

　　登记簿统一来解决

　　不动产统一登记就是要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。其中，登记簿是不动产物权归属和内容的根据，登记簿的统一，是统一信息平台建设的基础。条例第八条对登记簿册的统一设立作了明确规定，同时对登记簿应当记载的事项进行了明确，从法律层面实现了登记簿册的统一。这将解决长期以来我国房产所有人房地“分家”的现象。

　　我国宪法规定城市土地属于国家所有，因此房产所有人拥有的是房屋所有权和土地使用权。不少人担心，国有土地使用权70年期限到期该怎么办？虽然《物权法》规定了“住宅建设用地使用权期间届满的自动续期”，但目前房产所有人只有房本没有地证，很多人还是感觉不踏实。条例就是要落实物权法要求，实行不动产统一登记，包括房产与地产的统一，变多个本为一个本。

　　根据制度设计，统一的登记簿册将注意各种不动产权利登记的衔接，把土地权利的登记作为土地上的其他不动产登记的基础，把所有权、基础用益物权的登记作为其他用益物权和担保物权登记的基础。

　　不动产统一登记对广大农民的土地权益也将产生重大影响。党的十八届三中全会提出了农村土地制度改革的一系列重要举措，这些改革的前提就是权属关系明确，即不动产统一登记。今后，统一登记的权属证书发到承包经营权或使用权人手里，农村土地将更顺利、完整地流转，也便于农村土地更合法规范地进入土地市场。

　　登记手续繁琐吗？

　　便民规定为您解忧

　　不动产登记步骤是这样的：申请人提出申请→提交材料→不动产登记机构审查材料及书面给出受理通知→自受理登记申请之日起30个工作日完成登记。

　　根据条例，当事人既可自行到登记机构办公场所提出登记申请，也可由代理人代为申请。代理人既包括未成年人的父母等法定代理人，也包括当事人委托的代理人。在实践中，有完全民事行为能力的当事人因为时间或条件不允许，不能亲自到登记机构提出申请的情况时有发生，此时就可委托代理人提出申请，以解决燃眉之急。

　　当事人申请登记除了必须提交申请书，还要提交相关材料。为方便群众申请登记，条例第十六条对此给出了明确提示，可便于申请人事先做好准备工作，它们主要涉及：身份信息，包括申请人、代理人的身份证明材料；如为委托代理的，还包括授权委托书；不动产权属信息，包括不动产权属来源证明材料、不动产权属证书；登记原因证明文件，包括买卖合同、遗嘱等；不动产自然状况信息，包括不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料等。可以看出，这些材料或由权利人持有，或与申请人密切相关，申请人通常不难获得这些材料，再加上条例也未限制它们的形式，从而不会给当事人增加额外的费用和成本。

　　由于一些申请人不了解登记知识，不理解相关专业术语，即便条例列举了上述材料，有时申请人申请登记仍面临不少困难。对此，条例特别要求登记机构应在办公场所和门户网站，公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，以便申请人做好材料准备工作，正确填写申请文书。通过该条款的强制规定，有利于推动登记机构提升服务水准，在申请材料准备和申请文书填写方面为申请人提供最大的便利。

　　不登记有何后果？

　　交易纠纷易发生

　　关于不动产登记的申请，条例依据《物权法》的规定，采取的是依申请登记原则。条例第十四条对当事人双方共同申请和当事人单方申请的情形作了规定。对于采用依申请登记原则还是强制登记原则，主要涉及不动产登记的启动及效力问题。

　　《物权法》规定，我国实行的是登记生效为原则，以登记对抗为例外，同时规定了3种不登记即可发生物权效力的行为。就需要登记的不动产权利种类来说，《物权法》对土地承包经营权、地役权明确规定的是登记对抗，对于其他不动产权利都是登记生效。

　　条例根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，也容易发生权属纠纷。因此，条例重点从保护权利人物权的角度规定了依申请登记。可以预见，随着制度不断完善和登记机构不断健全，不动产登记的重要意义会不断地被权利人所认知，在自愿的基础上，权利人主动申请不动产登记将逐渐普及。

　　需要提示的是，从保障不动产权利的角度出发，建立不动产统一登记制度后，不影响权利人行使权利。条例规定，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。同时，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。（经济日报记者 董 磊）

　　链接

　　美国

　　规矩不同 征税便利

　　房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，多数地方实行的是契约登记制度，主要用于公示和地方政府征税。

　　在美国，房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。无论是房地产买卖、抵押、出租及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。根据美国房地产契约登记制度要求，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等，都要登记。

　　英国

　　体系复杂 效果明显

　　在英国，土地承载的不动产从属于土地，其不动产登记制度实为土地登记制度，对于土地上建房屋仅在土地权属证书中予以标明，并不颁发专门的房屋权属证书。

　　在英国的不动产登记制度中，完全保有地产权的交易、租赁保有地产权的交易与获得、房屋抵押贷款的开办等，都必须到土地登记局进行登记。当前，英国国内民众普遍认可这一强制性国家土地登记制度。

　　德国

　　严谨透明 防止腐败

　　德国实行不动产登记的历史由来已久。不动产登记制度保证了100多年来德国不动产交易市场的平稳有序运行，也保证了不动产市场的透明规范。德国的不动产登记制度被称为“权利登记制度”，又称实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。

　　在德国，房产登记制度在很大程度是公开的。如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息可以在不动产登记局进行查询。

　　法国

　　不断完善 弥补缺陷

　　1804年，法国颁布的《民法典》中关于公民无权变更效力的规定，成为世界上最早的关于不动产登记的法律文献。但出于对贵族阶层利益的考虑，最终施行的《民法典》对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。

　　所谓对不动产登记，即对不动产物权变更行为起证明效力，以对抗第三人，如果登记事项实质上不成立或无效，则该登记不得对抗善意第三人。法国这样的立法对后世影响深远，一定程度上解决了不动产交易的风险问题，但是，这种契据性质的登记模式，其本身所具有的“非必要条件”使得保障效果打了折扣。（秦 森）