供给侧结构性改革的实施路径

　　中央明确当前供给侧结构性改革的任务是“三去一降一补”，同时，也明确了“宏观政策要稳；产业政策要准；微观政策要活；改革政策要实；社会政策要托底”的基本政策基调和原则。因此，在实际工作中，需要深刻领会中央精神，按照中央的战略部署，切实地做好相关的具体工作。

　　 去库存

　　房地产库存的结构性特征

　　城市常住人口的群体结构中，潜在购房需求最旺的群体，由于收入等原因，难以对住房形成有效需求。现在城市常住人口中潜在购房需求最大的群体是农民工，以及参加工作时间不长的城市新增就业人群。这部分人群因为婚恋和子女教育等问题是有较强的购房意愿的，但现实中这种有效需求受到了收入和养老等问题的极大制约，难以成为现实中住房的有效需求者。

　　房地产库存主要在三四线城市，而城镇化的未来趋势是特大城市群，这导致了房地产供给的区域错配。因为一二线城市土地较为稀缺，当前房地产投资更多向三四线城市集中。可是，这些城市在未来城市化中的地位却岌岌可危。从世界经验来看，这种由原来的乡村变为小城镇、产生很多小城市的城市化趋势并没有发生，而是在完成了城市化之后，大量人口仍然会向大都市之类的地区聚集。城市化最终可能是呈现一系列的大城市群，这意味着三四线城市人口聚集会较为缓慢，甚至可能会向一二线城市进一步聚集。但是，因为这些城市已建成的房屋是不可移动的，这就导致了目前房地产供给和未来的房地产需求在地域上不匹配，即使我们刺激需求，刺激的最终结果是一二线城市房价高涨，三四线城市依然库存巨大。

　　房地产库存的新增主力是商业用房，这部分产品在新常态下需求有限，导致房地产供给的产品使用属性与现实需求错配。目前，商业营业用房高速累计成为了房地产供给结构的一个特征。在高速经济增长期，对商品房的投资需求上升，再加上前期限购等政策的影响，部分社会购买力转向商业用房，结果导致商业用房的建设面积在过去几年大幅度攀升。但是，随着经济步入新常态，经济将会在较长时期维持中高速增长，对厂房等需求拉动放缓。同时，随着互联网办公、电子商务等商业模式崛起，传统商场、写字楼模式受到了巨大冲击，实体性质的商业用房需求受到了抑制。这导致商业用房在未来一段时间内都将呈现较为严峻的局面。

　　结构性库存下的有关政策思考

　　房地产高库存的现实性和结构性特征，决定了其去库存的复杂性、艰巨性和中长期性。因此，房地产的去库存关键是切忌全面刺激各地的购房需求，而是需要按照供给侧结构性改革的思路，兼顾短期和中长期，切实让市场发挥作用，做好打一场相对持久的去库存战役的准备。

　　以土地经营权入股方式在农村建立合作养老机构，实现以地养老，为进城农民工在城市购房分忧解难，提升农民工的购房意愿，促进有效需求的形成。农民工买房的一个重要限制是农村老人的养老问题，为此，需要在农村加强养老机构的建设，解决进城农民工的后顾之忧。为了降低农村老人的养老成本，可以采用土地经营权入股的方式，由村集体集中土地，利用土地的收益统筹建立互助型养老机构。这一方面解决了养老机构和农民养老的资金来源问题。另一方面又可以将土地集中，化解现在老龄人口耕种零散土地问题，提高经济效率。

　　在三四线城市通过推行房地产投资信托基金方式，以金融手段化解房地产空间错配。现有房地产库存在三四线城市累积，但人口却向一二线城市聚集。要解决这种空间的错配，可以通过设立房地产投资信托基金，主要投资三四线城市的房地产(信托基金投资的这部分房产目前可以用于流动人口的暂时租赁，随着城市的发展，未来也可以满足当地新增常住人口的购买需求)，将三四线城市房地产库存变为现金流。这样既增加了当地的房地产购买力，又可以让房地产商将这部分解套的资金，向需要投资的一二线城市转移，通过资金流动解决房地产的空间错配问题。

　　一二线城市结合棚户区改造加大房地产供给。当前的房地产库存是一种结构性过剩，一二线城市的需求旺盛，未来还有发展空间。限制一二线城市房地产发展的主要是土地供给，因此，现在需要加大土地承载力，提高土地利用效率。为此，需要结合棚户区改造，充分利用有限土地增加住房的供给。这一方面可以满足市场需求，另一方面可以补充房地产投资，抑制一二线城市房价的过快上涨。

　　适当延长土地开发时间期限等，允许三四线城市开发商自我调整供给速度。在三四线城市房地产供给结构性过剩的情况下，需要通过市场手段降低供给，才能逐步缓解库存压力。在前些年房地产市场火爆的时期，为了促进供给，出台了很多政策来加快房地产建设速度，例如，要求土地在规定时间内完成开发。现在需要在三四线及以下城市放松这些政策，使得开发商能够根据自身城市特点，控制供给。

　　从中长期来看，需要加大中西部城市群建设力度，吸引人口集聚，活跃市场。未来城市化的趋势会更多向大城市群集中。为了化解三四线城市的房地产危机，需要在中西部地区加大城市群建设力度，将空间开发的指导思想从区域开发向城市群建设转移。通过城市群辐射周边，将中西部城市缺乏中心的网状格局向星形格局转变，以中心带动周边，促进市场繁荣。