楼市连续“发烧” 南京昨晚发布“宁十七条”降温
鼓励选择货币化安置方式；根据市场情况，加大普通住房土地供应，优化供地节奏，2016年商品住宅用地供应计划不低于500公顷……南京市政府昨日公布了《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》(以下简称《意见》)，总共17条内容，回应了高地价催生高房价等一系列问题，业内称之为“宁十七条”。
新政3大焦点
【剑指高房价】
《意见》明确，将不断加强市场监管，向高房价和高地价等“说不”。
1开发商“捂盘惜售”？
对策：一次性供应少于3万平方米或领不到销许
一直以来，不少楼盘即使具备大批量入市条件，但部分开发商为观望市场往往只是以一幢楼节奏慢慢推，价格节节上涨，接下来，这样的开发行为将被喊停。
《意见》明确，根据年度计划指引，分季度、月度及时采集开发企业项目信息，结合土地供应、规划审批、价格指导、信贷投放等情况，合理引导上市规模和上市节奏。为扩大形成有效供应量，适度调整单次上市量，供应偏紧区域普通商品住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。“3万平方米不是一刀切，将根据楼盘规模、房屋品质、区域供求关系等区别对待，房产、物价部门将到开发现场查看，如果具备5万平方米的上市规模，开发商只申报几千平方米，他将无法完成价格备案，销售许可申请也不予受理。”市房产局相关负责人表示。
2 “地王”频出推高房价？
对策：加大供应，调整拍地模式
近年来，南京市土地出让楼面地价屡创新高，对房价上涨推动明显。《意见》明确，将通过调节土地供应稳定市场预期，进一步加大普通住房土地供应，保持房地产用地市场供需基本平衡，今年南京全市商品住宅用地供应不低于500公顷，特别是在商品住房供应偏紧、库存较少的区域，增加土地供应量，根据市场需求变化灵活调整土地供应计划，尽量满足市场需求；在商品住房库存量较大区域，要减少土地供应量。同时，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。
“土地供应偏紧的江北等地区将加大土地供应量，接下来浦口区就有两个地块入市。”南京市国土局相关负责人士介绍。
另外，为严格土地出让合同管理，南京市将加强商品住宅用地供应监管力度，确保开发企业按时交纳土地成交价款，按时开发建设。同时加大闲置土地处置力度，打击故意囤地行为。
3毛坯改精装变相涨价？
对策：第三方评估公示精装房价格
《意见》提出将指导房地产开发企业按照市场决定价格原则，科学合理定价，切实规范房地产市场销售价格行为。
“物价部门要求开发企业在商品房销售时严格执行明码标价制度，在销售现场公示销售价格。开发企业与购房者最终结算的合同成交价格之外不得收取其他费用。”南京市物价局相关负责人表示，对社会反映强烈价格上涨压力较大的区域和楼盘，及时开展商品住房成本调查，了解房价成本构成，掌握房价真实信息，督促开发企业制定合理的销售价格，防止提前透支价格预期，造成房价虚高。对库存量较大的区域和楼盘，指导开发企业合理统筹申报价格，理性定价，加大去库存的力度。
另外，开发企业是否能将毛坯产品改为精装产品，将由职能部门根据有关规定来确定。如能改为精装产品，在南京市目前新建商品住房精装修价格由第三方专业机构进行评估，并在销售现场同时公示评估结果。
【力推去库存】
住宅、商办库存各有应对法子
现状：高淳、溧水库存消化要17个月、13个月
南京市的最新统计数据显示，截至1月末，全市商品住宅库存682.8万平方米，与近一年以来或往年平均月度销售情况相比，均处于正常合理的区间范围。但是从区域结构看，分化较为明显，高淳、溧水两区库存去化周期分别为17个月和13个月。
对策1
鼓励货币化安置，将存量房用于棚户区改造
《意见》明确，进一步提高征收拆迁货币化安置的比例，促使区域存量商品住宅去库存。在国有土地上房屋征收过程中，对选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性住房，并在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额20%的奖励，引导和鼓励选择货币化安置方式。另外，还将通过使用政策性资金的信贷支持和集中支付，鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。而对于库存量较大的溧水、高淳等区，将有针对性地进一步提高棚户区改造货币化安置的比例，控制集中新建安置房，利用市场存量的商品住宅用于棚户区改造。
对策2
未开发用地“转型利用”释放商办库存压力
统计数据显示，截至1月末，南京市商业可售2.9万套，办公可售2.2万套，库存相对较大。
《意见》提出，对商办库存较大、去化周期较长的区域，将适度控制新增商办用地的上市和规划指标，对部分未开发用地“转型利用”，释放商办库存压力。商办用房出现阶段性空置的，鼓励和支持各区、园区出台扶持政策，结合产业发展需求，探索PPP模式，发挥政府资源的示范带动作用，吸引企业和产业进入，形成规模化租赁经营，满足现阶段使用需求。
【增建保障房】
年内新开工400万平方米保障房
《意见》提出，南京市将进一步加强危旧房城中村改造和住房保障工作力度，2016年实施棚户区改造面积250万平方米，新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。
将积极探索保障性住房分散建设模式，推进落实对部分可建住宅建筑面积在5万平方米以上的用地出让时，在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。同时，明确配建保障性住房的建设时序、交付管理条件，并列入土地出让合同。
另外，将加快住房保障体系的转型进程，根据南京市实际，扩大保障覆盖率，实现城市中低收入住房困难家庭应保尽保。同时积极稳妥将外地来宁创业、新就业的人才逐步纳入公共租赁住房供应范围。
《意见》还提出，将对南京市2000年以前建成的、尚未整治的老旧小区分类实施环境综合整治，2016年整治180个小区，改善既有居住小区内群众的居住条件。
物价局回应
对楼盘涨价不设“红线”但已约谈“虚高”房企
昨天《意见》公布后，不少盼着房价能少涨点的刚需客不免有些失落。
南京市物价局服务价格处处长王阳回应扬子晚报记者关于“会否重划楼盘涨价‘红线’”问题时表示，房地产市场价格放开，物价部门不会再划楼盘的涨价“红线”，而是重点着眼于规范房地产市场交易行为。
王阳说，当前楼市调控的重点在于去库存。针对一些热点区域热点楼盘，物价部门要做的是，对一些价格明显高于周边楼盘的、有价格虚高成分的楼盘，开展成本调查，采取“约谈”等方式，督促企业合理定价。
问题是，当下楼盘涨价往往是一涨一个区域一起涨，这种情况还怎么判断“明显高于周边楼盘”呢？王阳说，那就要对带头涨价的楼盘重点关注，看这一涨价是否合理，他前期的楼面地价是多少，建筑成本是多少，市场是否能接受。
王阳还表示，去年以来已经约谈了一些价格“虚高”的企业，督促其合理定价，把虚高的价格水分挤掉，但具体企业名称不便透露。扬子晚报全媒体记者石小磊
业界解读
这次“新政”，剂量下得够吗？
观点1商办去库存或可转型利用
据记者观察，本次新政中提出“释放商办库存压力”，这是南京首次就商业与办公楼类商品房提出发展意见。按照去年的“消化”速度，办公类商品房去化周期接近2年半，商业用房则需要近10年时间。
南京此次新政中提到可以通过“调整土地用途”化解难题，这就意味着部分难以消化的商办地块有望转型为住宅类地块或其他方式，虽然这一提法并非首次亮相，不过再次重申则表明这是相关部门可能采取的方式之一。
观点2刺激被拆迁户入市购房
值得一提的是，南京市新政中还提出提高征收拆迁货币化安置比例来降低库存，将市场存量房用于棚户区改造。选择货币化安置的被拆迁户，有可能获得不超过房地产评估总额20%的奖励。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，这一举措通俗地说就是“多给钱少给房”，让被拆迁户根据自己的需求到市场上购置新房，同时减轻兴建经济适用房或拆迁复建房的负担。他认为，此举对于南京刚需板块如桥北、江宁滨江、麒麟等地有利好刺激。
观点3价格调控还应拿出更有力举措
对于高房价、高地价的调控措施中，新政中提到一次性领取预售证面积不小于3万平方米，对土地市场实施溢价45%后改为竞保障房建设等等。
业内人士认为，上述举措均非“新政”，而是已经在实施当中，此次重申的目的主要是为了稳定市场预期，对于开发商来说则是“警钟长鸣”，但是能否真正起到效果，则有待观察。当下土地市场的竞拍方式仍为价高者得，相关部门能做到的只有切实加大土地供应量，同时增大保障房供应量，而不是将中低收入人群推向商品房市场。(马祚波)
