2017年前三季度房地产市场形势分析

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发情况。 据青海省统计快报数据显示，1-8月份，全省房地产开发完成投资251.69亿元，同比增长0.61%，增幅较去年同期（18.01%）下降17.4个百分点。其中，商品住房投资133.88亿元，同比下降7.75%，占房地产总投资的53.2%。房地产开发完成投资占全社会固定资产投资（2381.46亿元）的比重为10.57%，同比下降0.46个百分点。房地产开发投资预计前三季度完成290亿元，全年预计能完成353亿元的房地产投资任务。

（二）商品房销售情况

1 、商品房销售面积及价格。 截至9月底，全省商品房销售面积445.12万平方米，同比增长1.17%，其中商品住宅销售面积346.22万平方米，同比下降2.33%。全省商品房销售额262.49亿元，同比增长9.76%，其中商品住宅销售额169.98亿元，同比增长6.89%。全省商品房平均销售价格5897.06元/平方米，比2016年同期（5435.6元/平方米）增长8.49%。其中商品住宅平均销售价格4909.60元/平方米，比2016年同期（4486.29元/平方米）增长9.44%。

2 、二手住宅销售面积及销售额。 截止9月底，全省二手住宅成交面积130.63万平方米，成交额43.5亿元，同比分别增长74.94%和115%。二手住宅与新建商品住宅销售面积、销售额之比分别为1：2.7和1：3.9。

（三）商品房库存进入合理区间。 截止9月底，全省商品房库存面积889.85万平方米，按照近12个月月均销售51.35万平方米销售量计算，商品房去化周期为17.3个月，较上一年末（966.86万平方米去化周期18.24个月）减少0.9个月。

二、存在的主要问题

（一）房地产市场主要指标今年以来呈下降态势。 自今年4月份开始，房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积等多项主要指标均开始下降。其中，由于土地征拆难度大，地块成本不断增加、项目落地难，截止8月底，商品房新开工面积及竣工面积同比下降分别为7.3%、45.53%，增幅下降分别为19.13、53.52个百分点。商品房新开工面积仅占施工面积的19.64%，超过80%的项目仍为结转项目。全省房地产开发完成投资，同比增长0.61%，增幅较去年同期（18.01%）下降17.4个百分点。全省房地产开发企业全年土地购置面积为25.49万平方米，虽同比增长28.93%，但与2014年的90.29万平方米同比下降71.77%。土地成交依然保持在低位，上市供应量持续走低。

（二） 商业用房库存去化周期有所增加。 虽然我省商品房库存去化周期总体已进入合理区间，但截止8月底，商业用房库存面积498.42万平方米，按照近12个月月均销售10. 6 万平方米 销售量计算，商业用房去化周期为47个月，较上一年末（452. 9 万平方米 去化周期43.4个月）增加3.6个月。

三、第四季度及全年房地产市场走势的预测

从全省前三季度房地产市场情况看，虽然我省房地产多项指标增速出现下降态势，但房地产市场运行总体平稳。下一步，将督导各地继续加快重点项目建设力度，特别是协调西宁市进一步强化土地供应和房地产投资，确保我省四季度及全年房地产市场保持平稳增长态势。

四、需要中央层面统筹考虑的意见建议

（一） 加快建立城乡统一的建设用地市场 。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。允许在西宁市试点利用集体土地建设租赁住房。

（二）进一步规范住房交易和租赁市场。 鉴于不动产统一登记工作开展后房地产市场出现的一些新问题，建议尽快出台《住房销售管理条例》和《住房租赁管理条例》。