开发商延期交房业主维权难

　　 马先生在城北区买了套商品房，合同上写明2013年10月31日之前交付业主使用，现在马上就到2015年了，房屋交付仍然遥遥无期，今年马先生本打算把新房做婚房，眼看婚期将至，新房却没有交付，他很是气愤，便找开发商索要延期违约金，可是开发商总是找一大堆客观理由来推脱责任，无奈之下，马先生只好求助本报《社区法官》栏目寻求一条解决问题的途径。

　　事件缘由

　　2011年，马先生花50万元买了套商品房，买房的时候，开发商售楼人员主动推销，而且信誓旦旦地说一定会按期交房，交不了的话会赔偿违约金，可一旦业主交了钱款，开发商能否按时交房，延期交房后是否赔偿就要另说了。马先生说，最近他又接到开发商打来电话称，明年3月份交房，交房时可以免交一年的物业管理费，延期交房赔偿违约金的事情只字不提，物业管理费与违约金能不能相互抵消？开发商的做法对吗？他该怎样维权？

　　律师说法

　　对此，青海省律师协会王延辉律师认为：物业管理费与违约金不能相互抵消，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系，并且在通常情况下，开发商都会要求抵消一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的，业主有权拒绝开发商用延期交房的违约金与物业管理费相抵消的行为；如果开发商延迟交房不存在不可抗力等原因，在一般情况下，开发商逾期交房的行为属于违约行为。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，马先生可以向开发商主张违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，马先生可以向人民法院起诉，要求开发商根据合同约定或按上述规定中的标准支付违约金。