关于对防范房产登记行政诉讼风险的几点认识

西宁市住房保障和房产管理局 产权产籍处

近年来，房屋登记管理部门行政案件增加较快，且败诉率较高，一方面反映出广大群众法律意识不断增强，另一方面也反映出房产登记部门在依法登记中存在的问题，现以西宁为例，就如何防范房产登记行政诉讼风险谈几点认识。

一、房产登记管理部门基本情况及行政诉讼情况。

西宁市房屋权属登记中心是负责西宁地区房屋权属登记的工作部门，目前与西宁市房产交易管理所两块牌子，合署办公，在编人员为50余人，  2013完成各类房屋登记近5万余件，其中房屋转移登记约2.3万件（其中商品房1万，二手房1.3万件),抵押登记1万件，合同备案登记约1万件，其他变更登记、预告登记、异议登记，协助法院执行等约7千余件。2013年涉及房屋登记的一审行政诉讼案件共14件，其中原告撤诉5件，维持4件，败诉5件，败诉率28%。

二、败诉案件的基本情况及原因分析

1、没有尽到认真审查的义务，未审核出虚假资料导致登记错误而败诉。在五起败诉案件中，基于这一原因败诉的就有三起之多。从形式要件上看，基本符合法律规定，但当事人提供的资料不真实，登记部门在审查过程中未严格审查，导致错误。如按法律规定应该由双方共同申请，其中一方未到场的，共有房产未经共有人同意的，伪造签名、虚假合同等。

2、违反法定程序而败诉的，如刘某诉房产局案，该案因涉及遗失补证和更正登记两个业务，工作人员在办理时，只收取了相关资料，未将遗失的房产证注销，而直接办理了更正登记，被法院认定为一套房子出现两个房产证(其中一个已被当事人登报声明遗失)程序违法，而败诉。

3、民事诉讼与行政诉讼交叉问题导致败诉的，如某家具厂诉房产局不履行房屋登记职责案。该家具厂将房产出售给曹某，并办理了房产证，后买卖双方发生纠纷，法院民事判决原买卖合同无效，但没有涉及物权确认。我局认为仅凭合同无效的判决书无法为家具厂办理房产证。于是家具厂诉房产局行政不作为。该案一审判决要求我局履行义务，曹某不服上诉，二审发回重审。期间，法院又依据民事判决补充下达了协助执行通知书。我局依据判决书和协助执行通知书办理了房产证，该厂撤销了对我局的行政诉讼。

对2013年败诉案件进行了分析并总结以往诉讼案件，认为主要原因有以下几方面：

1、房屋登记制度不完善，登记程序不严谨造成疏漏。早期的房产登记立法比较简单，对房屋登记的审查方法、审查程序、审查内容、审查责任等规定的不明确，缺乏可操作性。如长期以来，全国很多地方(包括西宁市)把基于婚姻关系而产生的共同共有房产，习惯上只登记在夫或妻一方名下，但在出售该房产时，房产证上没有登记的共有人是否审查，如何审查就成了登记部门的难点，法律也没有明确规定。

2、因虚假资料导致了错误登记。随着社会的发展，造假水平也越来越高，社会上出现了假的身份证、结婚证、离婚证、公证书等，申请人在申请办理房产登记时，故意隐瞒真实情况，提供虚假资料，在接受工作人员询问时不如实陈述。目前我们缺乏相应的鉴别技术和手段，工作人员只能凭经验鉴别，难度越来越大，已超出了正常的识别能力和水平。近年来，在房屋登记中申请人提供虚假资料的情况时有发生，造成登记错误引起诉讼的也越来越多，2013年五起败诉案件三起就因此原因造成。《物权法》明确规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，所以这三起败诉案件虽然败诉，但房产局均未承担过错责任。

3、登记人员过错导致登记错误。一方面工作人员技能欠缺，业务素质不高。由于房产登记工作不仅涉及房产管理的法律法规而且还涉及《民法》、《婚姻法》、《继承法》、《担保法》、《破产法》等法律知识，由于登记人员缺乏必要的法律知识，面对复杂的交易登记形式往往不能准确的理清法律关系，造成受理、审核失误。另一方面，房屋登记中心和房产交易管理所目前在编人员41人 ，真正承担房产登记工作的人员不足20人，2013年全市房产交易额(含商品房、二手房)共计200亿元，仅二手房转移办理的房产登记就达到1.3万件，既要保证工作质量，又要在规定的承诺期内办理完房产证，工作量大，工作人员少，在追求行政效率的情况下，登记程序容易被人为跨越或省略，该审核的疏于审核，该公告的不公告，该询问的不询问，多人多次的审核模式，流于形式造成工作失误，此外还有工作不认真，责任心不强，粗心草率，造成登记失误。

三、防范房屋登记诉讼风险的措施

1、充分认识房屋登记依法行政的重要性和紧迫性。房产登记行政诉讼案件多，败诉率高，反映出房屋登记部门依法行政水平亟待提升，特别是随着我市房地产业的快速发展，一些与住房相关的深层次的矛盾和社会问题也逐步显现，人民群众的法治意识和维权意识都有了很大的提高，加之住房保障和房产管理工作，又直接涉及到民生，涉及人民群众非常关注的居住问题，所以提高依法行政水平在房产部门显得尤为重要。

房产登记作为保护财产权利的一个重要手段，房产登记部门的工作重点应从发证转向对公民财产权利的保护，强化依法行政理念，强化责任意识，坚持依法办事，认真履行职责。

2、认真做好法制学习，提高行政工作能力。房产登记工作专业性、法律性强，又是服务窗口。防范房屋登记风险必须建立一支高素质的职工队伍。要结合形势，切实加强职工的业务培训。激发职工的业务学习热情，营造良好的学习氛围，建立多元化的培训机制。一是鼓励工作人员参加各种自学和执业资格考试，选送优秀职工参加培训，通过不同形式，不同岗位的培训，使学习和实践相结合，培训和使用相结合，达到增长知识，提升能力的目的。二是有计划地组织业务学习，让每个工作员熟悉掌握相关法律知识，业务知识，提高业务能力。三是通过案例剖析，专题研讨等，提高分析问题解决问题的能力。四是必要时组织登记人员旁听法院审理案件，从中了解法院审查登记部门登记行为的方法、标准，总结经验，找出问题，吸取教训，不断提高房屋登记水平和质量。五是结合建设部推行“房屋登记人员执业资格”制度，推行房产登记人员持证上岗。

3、加强制度建设，规范行政行为

一是进一步完善房屋登记程序。法律法规是依法行政的依据，职能部门对法律、法规、政策的理解、掌握执行，决定着部门的业务水平。要逐步建立和完善房屋登记机制和指导房屋登记业务的规章制度，按照立法程序，结合西宁实际制定《西宁市房屋登记办法》，进一步细化房屋登记程序、审核依据、审核标准、各类房屋登记的条件等，界定清楚登记部门的职责义务，为依法登记提供依据。

二是强化风险意识，落实督查制度和错案追究制度，降低登记风险。在日常工作中，登记部门每天都接待大量的房产登记政策咨询、协助法院执行、产籍查询，办理大量的房产登记等大量事务性工作，稍有不慎，容易引起诉讼。房屋登记部门要建立了房屋登记质量督查制度，成立了专门的质检科，负责房屋登记的质量检查，发现问题及时纠正，做到事前预防。同时要实行错案追究制，凡发生行政诉讼案件，根据错误的原因及责任大小，对相关责任人进行处罚，建立了行政一把手责任制，严肃查处违规行为，督促工作人员以高度的责任心，细心、用心地工作，做到精益求精，保证登记质量，严格遵守法定程序，努力做到不越位、不错位；防止和克服不履行法定职责，努力做到不缺位。降低诉讼案件，降低败诉率。

三是积极应用现代化管理手段，提高房屋登记质量。加强房产信息系统建设，运用先进的信息识别技术，积极偿试在房屋登记中采用指纹采集、人像采集、房产证加密等技术，减少伪造身份证，冒名顶替等虚假申请。

4、加强与司法部门的沟通，建立协调机制。加强出庭应诉工作，提高依法应诉能力，重大案件，主要领导或分管领导出庭应诉，一般案件，业务处室负责人出庭应诉，主动站在消除官民隔阂、发现问题、了解实际的角度，积极应诉，自觉接受司法督查。要进一步加强对行政案件的研究，认真查找房屋登记管理部门工作中存在的问题，及时制定改进措施，加强协调，主动纠正错误和不当的行政行为，不断提高登记质量，力争把行政争议化解在基层，解决在萌芽阶段，努力做到定纷止争，促进社会和谐。

二0一四年十二月二十九日