35城房价收入比均值8.7 报告显示高于合理值

　　什么是合理房价，国外常用房价收入比的概念来界定,即房屋总价与居民家庭年收入的比值。地产研究机构易居研究院本周发布《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》，分析全国及15个典型城市房价收入比历年变化趋势,分析其房价收入比合理值及偏离程度,最后对35个大中城市房价收入比偏离度进行排名。2015年，35城房价收入比均值为8.7，与2014年持平，目前偏离合理值的幅度为12%。

　　 目前偏离合理值12%

　　易居研究院根据各地方统计局每年公布的上一年度商品住宅销售均价、城镇居民可支配收入两项指标数据，按照城镇家庭户均面积设为100平方米,通过测算可分别获得全国35个大中城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出35个大中城市房价收入比历年均值及其走势。

　　35个大中城市房价收入比均值测算数据显示，2001年至2003年，35城房价收入比维持在一个较为低位的水平；自2004年开始大幅度攀升，在2010年飙升至最高点9.2；随后由于房地产市场调控作用的显现，35城房价收入比有所回落，但依旧处于一个较高的水平，且依旧高于全国总体房价收入比。

　　报告显示，从历年35城房价收入比走势来看,我们暂将合理范围的上限确定为7.8。2015年，35城房价收入比均值为8.7，与2014年持平，目前偏离合理值的幅度为12%。

　　此外，通过2015年与2014年的数据对比，总体看，2015年35城房价偏离度的中位数是12%，相比2014年的18%，下降了6个百分点，35城房价收入比偏离度有所收窄，说明2015年的房地产市场回暖具有明显的区域差异，并非全国市场范围内的统一高度反弹。

　　 深圳偏离最大

　　从城市来看，深圳、上海和石家庄三地房价收入比偏离度大，西部地区依旧保持了“遥望上涨”的冷静，35个大中城市房价收入比偏离度发生着区域分化的加剧形态。它们分别增长了27个百分点、21个百分点和19个百分点，房价涨幅远远超过城镇居民人均可支配收入的涨幅，反映出随着房地产去库存等逐项利好政策的推动下，大量资金蜂拥而至地进入了经济趋势富含创新驱动或者较为稳定的地区，寻求居民自住、财产增值和避险。

　　再看房价收入比偏离度大幅降低的城市，原因也各有不同：西宁、兰州和大连，偏离度分别下降23个百分点、14个百分点和10个百分点，房地产市场急剧下滑，高企的库存和面对经济转型的压力使得购房者观望情绪加重，这些区域2015年房地产市场依旧处于相对寒冷的状态。而作为东部一线城市的广州，房价收入比偏离度出现了16个百分点下跌，这是由于广州相对其他一线城市而言，产业能级相对滞后，制造业和加工业从业人口较多，因此商品房购买力受到一定程度的局限，同时住宅供应量较大，房价相对平稳。

　　报告显示，房价收入比偏离度较大的城市，例如深圳、上海、厦门基于坚挺的住房消费需求和投资投机性需求，房价收入比的偏离度可能再次扩大或者持平。

　　 房价收入比将渐进式回归

　　房价收入比的偏离度并不完全等同于房价偏离度，易居研究院研究员曹倪娜表示，因为这其中还包含了居民收入增长的因素。所以，房价收入比存在偏离度，比如深圳偏离了111%，并不意味着深圳房价“腰斩”才是合理，但是偏离度越大，则有可能面临的回调风险越大。

　　房价收入比向合理水平回归，有两种方式,或者说两种可能性，一种是短时间(比如→年至三年)内房价明显下跌，房价收入比快速回归合理，比如温州和鄂尔多斯；另一种是渐进式回归，房价没有出现明显下跌，但房价涨幅持续接近或低于居民收入增幅，这样将需要经历一个较长过程。

　　曹倪娜预计，未来几年我国调整方式属于第二种。实际上，自2010年就开始渐渐向合理区间回归，在2013年和2014年持续下降的基础上，伴随各项房地产新政的持续发酵，住房需求再次获得释放契机，2015年房地产市场触底回暖，且东部一些地区出现暴涨，顺势带动了中部和部分西部地区的“蠢蠢欲动”，因此预计2016年的全国35个大中城市房价收入比有望与2015年持平或略有增长，一线城市和部分二线城市如杭州、郑州等地有望进一步拉升。