房企融资受“野蛮人”盯梢 万科被举牌再“遇险”

　　人民币持续贬值，使得一贯在海外大规模举债的房企纷纷回归国内资本市场的怀抱，定增、公司债成为其现下重要的融资途径。数据显示，2016年1月份，重点房企公司债规模攀升显著，本月发债规模高达831亿，预案募集规模则高达928亿。

　　对此，业内人士表示2016年房企整个经营节奏依然会加快，也容易吸引险资继续投资。房企的融资渠道畅通，资金成本低廉，将使得房企在新的一年更容易成为“野蛮人”举牌的“目标”。

　　 人民币贬值致海外融资渠道收紧

　　发债难度不高、成本较低的海外资本市场，一直是部分房企融资的重要途径。然而，从2014年中期至今美元大约升值了23%，而人民币兑美元大约贬值了6%。

　　以中国房企业A为例，此前在1美元=6.5元人民币时，发行了1亿美元的美元债，如今汇率为1美元=6.8元人民币，企业A现在要多拿出3000万元人民币偿还债务。人民币兑美元进一步贬值，拥有大量美元债的中国企业现在面临巨大的压力。

　　原外管局国际收支司司长管涛近日在接受记者采访时就表示，“本币融资在过去人民币升值预期下，境外借人民币成本是低的。但最近一段时间人民币境外融资成本上升，甚至高于在岸市场融资成本，这可能对房地产企业融资带来一定冲击。”

　　成本上升导致房企海外融资渠道收紧。据中原地产研究中心统计数据显示，2015年，房企海外融资总额仅为243亿美元，同比2014年暴跌61.7%，折算成人民币计算，房企海外融资减少近2500亿元。

　　“便宜的海外资金已经不再有了。海外投资者普遍不愿意持有人民币资产，而是想换成美元或者港币，因此内房企很难发行人民币债。美元债和港币债亦难以发行，一方面投资人担心以人民币为主要收入来源的房企会因外汇风险导致偿还能力风险，另一方面内房企也担心汇率风险。可以说海外债发行已是死水一潭，有些投行做发行港元债和美元债的人都离职了。”国际资本市场和投行评论家黄立冲表示。

　　 房企境内发债力度加大

　　海外融资减少，房企急需寻找新的低融资渠道“补血”，而日益宽松的国内货币政策环境让一直热捧境外融资的房企纷纷“倒戈”。自去年年中起，多家房企再次展开多渠道融资，货币宽松政策使在海外面临融资困难的中国本土企业转向国内发行债券，国内发债正大行其道。

　　据广发证券监测数据显示，2016年1月份，重点房企公司债规模攀升显著，本月发债规模高达831亿，预案募集规模则高达928亿。值得注意的是，在香港上市的内房企集中在境内发行公司债，成功发行规模464亿，同时拟发行规模高达723亿。

　　与此同时，北辰实业、格力地产、雅戈尔、嘉凯城、新华联、中珠控股等6家企业定增计划获发审委通过；保利地产、滨江集团、嘉宝集团、三湘股份等4家企业获证监会审议通过。

　　实际上，境内发债冲高的趋势自从去年开始便已出现。克尔瑞数据显示，2015年，全国108家典型房企的融资总规模已达13600亿元人民币，融资规模为2014年同期两倍。这108家房企的境内融资比例达87%，较2014年大幅增长39%。

　　不仅额度明显增加，资金利率也持续走低。今年年初，保利地产发行公司债票面利率最低2.95%，不少发债的房企，其票面利率均创下新低。

　　 险资加磅房地产

　　除了大聚发行公司债，险资对房地产企业的加磅，也使房企在资金层面有所缓解。

　　据Wind数据统计，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股五家房企，安邦保险入股四家，中国人寿入股三家，生命人寿入股两家。

　　例如，远洋地产已被安邦保险及中国人寿占有59.02%的股份；最近炒得沸沸扬扬的万科地产也已被“野蛮人”宝能系入主；安邦保险占居金融街地产、金地集团的第二大股东之位。

　　戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵分析，整体来看，目前估值偏低的优质地产股，尤其是股权分散，加上原有大股东投资实力有限的房企成为险资争夺的对象。对保险公司来说，房地产的资产配置无论从安全性还是后续增长空间都优于其他资产。险资可以比较容易地通过直接投资上市房企的股权，或收购整幢商业物业，或通过债权、股权投资的方式介入房地产。目前中国市场上不乏优质且估值仍在洼地的地产公司，因此，险资“围猎”此类地产公司也可想而知。

　　险资不断疯狂举牌房企的同时，部分房企也不甘落后逐渐增加入股险资股权。

　　地产公司长期处于资金流动性、资金成本高的压力之下，而保险资金的低成本及规模因素，也引起地产公司的关注。如恒大公布的最新发展规划，未来三年，拟实现恒大人寿保费过千亿；除此之外，万达集团、北京金昊房地产开发公司等地产公司也看到了绑定险资的帮助作用，并实际已经入股保险公司股权。

　　 万科被举牌再“遇险”

　　大规模保险资金进入房地产行业，不仅推动资本和实业跨界融合，房地产市场格局也将发生深刻变化。双方在合作中，矛盾也进一步显现。

　　自去年年中起，宝能系频频加码万科A。去年12月18日，在宝能系凶猛突袭之时，万科紧急停牌，筹划股份发行，用于重大资产重组及收购资产。

　　万科董事会主席王石表态，万科不能接受宝能的控制，双方有理念的根本分歧。王石和郁亮是想做实业，打造一家长青的品牌企业。而宝能系实际控制人姚振华，过往的履历显示他擅长“资本运作”；万科崇尚“事业合伙人”，正在打破金字塔科层制，姚振华喜欢自己一个人说了算，职业经理人在他那里得不到尊重。

　　过去的两个月里，万科管理层合纵连横，意图重组，下决心解决股权分散根本问题；而持股24.26%的宝能系，则因为股市下行、监管收紧，面临越来越大的资金和政策风险。

　　2月19日晚间，万科发布最新的停牌进展称，停牌期间，公司本次重大资产重组事项的相关工作正常推进，取得了一定进展。公司已与一名潜在交易对手签署了一份不具有法律约束力的合作意向书。公司除与前述潜在交易对手继续谈判之外，还在与其他潜在对手方进行谈判和协商。鉴于该事项仍存在不确定性，为维护广大投资者利益，避免公司A股股价异常波动，根据相关规定，公司A股股票将继续停牌。

　　“没有宝能，还有其他人(举牌)，”接近万科的人士表示，这次管理层不仅要击退宝能这样的“敌意收购”，更要借助重组这项工作，彻底解决万科股权结构分散、易被收购的问题。

　　 大房企更易成“野蛮人”目标

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，未来房企在境内融资基本上成本不会太高。而部分房企可能会从偿债角度减缓境外融资模式，甚至提前偿债。

　　严跃进同时认为，从房企境内融资的情况看，总体上会因为信贷政策的宽松而持续宽松。更为重要的是，相比其他实体经济来说，房地产经济的复苏态势总体比较明显，也更容易吸引相应资金进入。

　　“从发行公司债的角度可以看出，房企的资金环境在不断趋于宽松，同时说明房企对于2016年的战略投资步伐在加快。2016年房企整个经营节奏依然会加快，也容易吸引险资继续投资，至少在各大产业里面，房地产产业的发展会有一个更快的速度。”严跃进表示，房企的融资渠道畅通，资金成本低廉，将使得房企在新的一年更容易成为“野蛮人”举牌的“目标”。

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　　 互联网金融或成开发商融资新选择

　　近两年，国内互联网金融呈现爆发式增长态势，房地产企业也在迎合这股潮流。

　　据不完全统计，50强房地产企业中目前已有四成通过各种方式进入互联网金融领域。2015年4月，绿地联手阿里巴巴旗下蚂蚁金服、平安陆金所发布国内首款互联网房地产金融产品——“绿地地产宝”，首期上线产品以绿地位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，发行总规模为2亿元，年化收益率6.4%。

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　　实际上，房企拥抱互联网金融一直饱受争议，业内还是有很多对互联网金融赞许的声音，不然不会有那么多房企积极拥抱互联网金融。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜则指出，目前“房地产+互联网金融”的方式虽多，但带来的新价值主要体现较低的房地产投资门槛，以及降低开发商的营销和资金成本，购房者的个性需求还未得到充分满足，大多是满足阶段性需求设计的商业模式，突破的创新还比较少。