海外置业行业准入门槛低 无良中介隐瞒信息欺骗投资者

　　由于行业准入门槛过低，造成各类海外置业中介公司充斥市场，良莠不齐，甚至存在业务多重转包等问题。这一切的根源，还是要归结到行业缺乏统一标准，投资者缺乏境内外环境信息的对称评估

　　“一失足成千古恨。或许我的经历能让痴迷于海外买房的人更加清醒。”

　　4月11日，北京白领杨慧茹给记者发来这样一条短信。

　　听信朋友介绍，海外买房，后续卖房无人管理，造成重大损失。这大概可以概括杨慧茹海外买房的主要经历。

　　近年来，中国对外置业投资额不断攀升。随之兴起的，还有海外房产中介行业。然而，由于市场准入门槛较低，很多不合乎规范的中介机构也混杂其中，伴随市场一起野蛮生长，从而衍生出供求双方信息不对称导致的不透明和多重中介等“阴招”。

　　 朋友不靠谱

　　至今，杨慧茹也没弄明白，自己到底有没有通过房产中介买房。

　　首先，出场人物大概有这样几个人：

　　买房人——杨慧茹；

　　介绍人——杨慧茹父母朋友的女儿王某，王某家族在澳洲拥有永久居民身份。

　　转手人——因为杨慧茹想购买的房屋没有通过澳洲外国投资审批委员会认可，所以只能由有澳洲身份的人购买。经介绍，王某的男朋友成为最合适人选，王某的男朋友先买了杨慧茹看好的房屋，之后私下找了个过户师转名给了杨慧茹。

　　就这样，正因为这种朋友关系，杨慧茹在对房子的细节几乎一无所知的情况下，在墨尔本买了两个楼花。

　　“我原本是想买两套，借此拿到澳洲永久居民身份，之后自留一套再卖一套出去，结果根本拿不到永久居民身份。”杨慧茹向记者介绍说，自己在海外买房，完全是听信了朋友、朋友的朋友介绍。不过，杨慧茹想把两套房子卖掉，也不容易。

　　王某与男朋友分手后回国，杨慧茹在澳洲找不到一个平台帮她做售后事宜，“再加上我的英文只是皮毛，根本无法沟通买卖房屋的事宜。”杨慧茹说。

　　“其实，这件事并非个案。有不少人通过海外中介或朋友在海外购房，近来，有不少客户请我们帮忙处理这些房产。”在北京从事海外房产工作的钟欣欣告诉记者，在海外购房热潮中，很多购房者都认为在当地有朋友，就可以拿到更好的楼盘，也更可靠。然而，这些所谓的朋友只是个人或者小公司，可能干两年就消失了，甚至赚一笔佣金就找不到人了。“在海外买房，找个好中介和好经纪人至关重要，一个好中介可以帮你省去很多麻烦，哪怕交易完成后也能帮助出租管理”。

　　 中介不合规

　　不过，房产中介就值得信任吗？

　　据链家海外事业部总经理时今强介绍，国人海外置业目前已经进入第二阶段。“第一阶段就是前十年、十五年，在海外购房的都是非富即贵的客户，买的房产标的额相当高，一般是购买当地地标性建筑，买别墅就买最好的，买酒店就买最贵的。发展至今，越来越多的购房者是中上收入阶层，或者说是中产阶级。据统计，现在有10%的中产阶级有意在海外置业，但问题是并非每个人都有实力和准确认知度来达到海外置业的水平”。

　　“海外置业中介的发展属于初级阶段，良莠不齐。从目前来看，中国人在海外购置的房产90%以上都不是通过中国房产中介进行的，都是通过海外当地的经纪人。客户在海外置业无外乎要解决两个痛点，一个是信任度，一个是专业度。专业度就是刚刚提到的，他们可能不了解整个置业的流程。”时今强说。

　　据介绍，近年来，在参与购房移民的投资者中，很多人花费几百万元在海外购置房产，却出现了房产被开发商抵押给银行、被蒙骗入住等问题。一些无良中介往往利用投资者不了解行业、不了解当地政策、语言能力不足、海外维权困难等劣势欺瞒投资者，使投资者蒙受重大损失，但中介却能逃避法律责任。

　　对此，时今强说，对海外置业进行监管是一个双方配合的事情，国内企业要正常地接受建委、房地产管理局以及相关中介协会的管理，“在海外执业，首先要取得当地的资质和执照”。

　　“不可否认，目前的确存在行业乱象，也就是行业标准、规范以及专业不到位的问题，由于行业准入门槛过低，造成各类公司并存，市场良莠不齐，甚至存在业务多重转包等问题。”时今强说，造成这些问题的原因主要是信息不对称、专业度有差异。

　　“关于这个行业乱象，我再举两个例子，第一个就是称在欧洲一些国家买房产送移民之类，这确实是一个比较大的陷阱，号称交上50欧元就可以移民葡萄牙、西班牙、希腊，取得这些国家的移民身份。”时今强说，“还有一种就是所谓的50万元人民币买一套房子，但那套房子最多值25万元，剩下的都被房产中介分了，业内人都知道这种情况，但购房者不知道，这也是信息不对称的表现。”

　　在海外从事多年海外置业顾问的林光旭告诉《法制日报》记者，由于信息不对称，甚至发生过签订合同后，才发现房产产权不清晰、房产欠有债务等问题，还有个别信誉不佳的房地产经纪公司扣押国内买主的定金，卷走客户资金。

　　“这一切的根源，还是要归结到行业缺乏统一标准，投资者缺乏有效执行程序和效果参照，更缺乏境内外环境信息的对称评估。”一名不愿透露身份的业内人士说。

　　对此，时今强表示，其实我国关于国内房产中介的法规是相当健全的，“但是购房者并不了解相关制度，就会出现这样一种情况，购房者一听说某个人能办就去找他办了，结果被骗，吃哑巴亏。解决这个问题需要规范市场，还需要信息公开，通过各方努力，假以时日才能有好的结果”。

　　 购房“双刃剑”

　　从美国返回上海，田凯立即联系自己的房产顾问，准备下一轮的房屋筛选。不过，这样的筛选只能先在网上进行，因为买房地点是大洋彼岸的美国。

　　“我这次专程去美国，本来是要直接出手买房子的，但谁知晚到一步，看好的房子已经被人买走了。”对于此次美国的买房之旅，目前就职于一家外资银行、年薪超过百万元的田凯很无奈，“抢”他房子的也是中国人。

　　然而，对于中国购房者来说，不论其目的是投资还是移民，甚至近期开始流行的“异地养老”，海外买房都可能是“看上去很美”。

　　几年前，传出“美国底特律破产，一双鞋钱能换两套房”消息之时，上千人报名参加底特律抄底抢房团。对于这一情形，已经定居在美国的北京人张泰给记者发来这样的短信：“如果底特律房产真有很高的投资价值，当地的美国人自然也将闻风而至，哪里还有真货等着大洋彼岸的中国人。”

　　在接下来的电子邮件中，张泰用一连串叹号向记者表达了对不了解当地基本局势“冲动性”购房的担心：底特律的房子的确属于“白菜价”，但白给也不敢要。当地治安不好，犯罪率又高。如果你买了房子，万一房子被坏人烧了影响邻居生活，房主难逃干系。还有那些并不了解当地环境，就想图便宜去美国买房租出去赚房租的，一旦房子在出租过程中出现任何问题，全得由房主负责。尽管不同州的法律不尽相同，但基本上都倾向于保护租客的利益。如果人不在美国，房子漏水了或者出毛病了，房主没有及时修缮，等到的就是法院的传票。

　　与此同时，若不了解购房地的种种政策，也会遭遇尴尬。在采访中，记者注意到，很多有在海外购房计划的人均希望能以贷款的方式交付购房款。

　　不过，专业经纪人朱玉告诉记者，以美国为例，美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大。通常美国的贷款机构及银行仅提供贷款给美国公民或永久居民，“当海外其他身份买家想要申请贷款买房时，首付得增加，获批率才会增加”。但究竟增加到多少，并没有硬性要求，“也并不是每家机构都会提供此类贷款，通常是在有大量移民的国际性大城市才会有这类提供贷款的机构”。

　　同时，北京律师徐莹向记者介绍说，海外置业面临的其他法律风险同样不能小视。

　　“很多购房者对房屋所在地的法律政策没有了解，而很多国家或地区对房产有不同规定，如空置房屋取得时效风险、购买房屋后自己不入住的房屋不能长期空置等。”徐莹说，还需要了解购买房屋的税务承担，海外很多国家房价不高，但是在购房、持有以及出售环节，可能付出很高税费以及交易费成本。记者 赵丽 实习生 王玉风