西宁市物业项目三星级服务标准与物业管理费基准价公示一览表

12.04.2016 17:17

公示单位：　　　　　　　　　　　　　物业服务项目：　　　　　　　　　物业管理费价格：　元/ ㎡月　公示日期：　年　月　日
项目	序号	内容		服务要求	每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
一、综合管理服务标准与收费标准	1	基本要求		（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（3）服务规范应符合《青海省物业服务企业规范化管理标准》要求。（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（5）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。（6）按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。（7）按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。（8）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（9）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（10）对违反小区规约（临时规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
	2	管理处设置		（1）小区内设置管理处。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2）办公场所整洁有序。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（3）有基本办公设备。
	3	管理人员要求		（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。（2）物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。
	4	日常管理与服务		（1）24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场处理，一般修理2天内完成（预约除外），有完整的报修、维修和回访记录，回访率达90%以上。（2）接受物业管理服务诉求，及时安排处理。在3日内答复处理。（3）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的75%。（4）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，满意率80%以上，并对薄弱环节进行改进。不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。（5）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
项目	分类	序号	内容	服务要求	每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准	楼内公共区域	1	共用楼道、门厅	楼道每日清扫二次，地面每周擦拭一次，门厅每日清扫二次，保持干净，无杂物；每三天清洁一次楼梯扶手；玻璃每季擦拭一次，楼内公共设施、设备每周清洁一次，保持洁净、无灰尘；雨蓬每月清理一次。		外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。
	楼内公共区域	2	垃圾收集	多层按物业管理需要配置收集点。收集点每日清理两次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无异味。
	楼外公共区域	3	公共场所、道路、绿地、车库	每日清扫二次，保持地面、绿地、车库清洁；随时清除小区主要道路积水、积雪；及时清理房屋外墙及设备、设施的乱贴乱画。
		4	公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等	每半月擦拭一次，擦拭后无污迹。
		5	果皮箱、垃圾桶	每日清洁一次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾。
		6	消毒灭害	根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划，并组织实施，每年不少于二次。
项目	序号	内容		服务要求	每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
三、协助秩序维护服务标准与收费标准	1	人员要求		（1）配备专职保安人员，身体健康，工作认真负责。（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能使用消防器材。（3）佩带统一标志，穿戴统一制服。		1、公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口配置岗位的标准进行测算。小区出入口多于或少于二个的或需增配岗位的，需经业主大会同意后，按实际配置增减费用。 2、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用
	2	门岗		（1）封闭小区。主出入口24小时值班看守，边门定时开放，有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；发现游摊浮贩、拾荒人员、推销人员等予以劝阻。
	3	巡逻岗		（1）秩序维护人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位有重点的巡查要求，并有巡查记录。（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，应及时赶到现场，采取相应措施。
	4	技防设施和救助（监控岗）		（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、门锁智能卡等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守。（2）控制中心接到报警信号后，秩序维护人员应及时赶到现场进行处理，同时中心随时接受用户救助要求。
	5	车辆管理		（1）车行道应设立指示牌或地标，车辆行驶有规定路线，停放有序。　　　　　　　（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（3）收费管理的停车场库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。
项目	养护要求（植物）				每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准	1、植物选配恰当，绿化覆盖率30%以上。 2、有专业人员实施绿化养护管理，绿地及设施管理完好。 3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。 4、定期清除绿地杂草、杂物。 5、预防花草、树木病虫害。
项目	分类		运行、养护服务要求		每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
五、共用部位、公用设施设备日常运行、养护服务标准与收费标准	（一）共用部位		（1）对房屋共用部位进行日常管理和养护。（2）每年一次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时并告知相关业主、使用人。及时编制维修计划或专项维修资金使用计划。（3）每月一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常。做好相关巡查记录。（4）墙体表层无明显剥落，如有缺损，及时修补。（5）雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每半年检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查一次，发现异常及时做出清掏计划。（6）按照装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时规约）要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。装修期间至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会或相关部门。（7）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关部门。（8）组团、栋、单元（门）户有明显标志。（9）危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
	（二）排水系统二级生化处理		（1）　每天二次检查污水泵、提升泵,排出泵，每季一次润滑加油。　　　　　　　　（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养。（3）控制柜电器性能完好，运作正常。（4）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合要求。
	（三）公共照明		公灯	时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在95%以上。		1、公共照明成本构成: （1）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。（2）设备的养护。 2、楼道内安装感应灯的，按对应收费标准酌减。
	（三）公共照明		公共电气柜	每周一次巡查室内、室外公共电气柜，每季一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
	（四）消防系统		消防设施、设备	1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常，控制中心24小时值班监控。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行后，应定期清洗，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。 7、消防通道畅通。		1、消防系统成本构成：（1）消防设施、器材保养。（2）消防设施年安全检测。 2、灭火器更新，设备中、大修未计入此费用。
	（五）避雷系统		避雷设施	每年二次维护保养避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。		避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。
	（六）弱电系统		楼宇对讲系统（可视）	每月定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常。		弱电系统成本构成： 1、系统运行（电耗）。 2、日常维护保养。 3、每减少一项，费用扣除0.02元
			监视系统	不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，录像功能正常。
			电子防盗门	每月巡检不少于2次，闭门器正常维护调节，做到开关灵活。
			电子巡更	根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
	分类	增压方式		运行、养护服务要求	运行费用（元/吨.月）	备注
	（七）供水系统	水泵与水池（箱）联合式供水		1.　每周对供水设备检查二次以上。每季对水泵润滑点加油，不定期对水泵房、管道等进行防锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。　　　　　　　　　　　　　　 2. 每年定期不少于二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。　　 3. 高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4.水箱，蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。	普通水泵　　　　　　　　　变频水泵	供水系统成本构成： 1、机泵与储水池（箱）联合式供水：（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养。
	（七）供水系统	直接增压式供水（变频水泵）			直接增压式	（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。 2、直接增压式：（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养
	分类	运行、保养、维修服务要求			每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
	（八）水景（动力）	1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。 2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。			按实分摊	水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷计费面积
	（九）电梯系统	1、电梯设备运行每日巡查二次。 2、委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养。 3、有完整的维保记录。 4、发生电梯困人或重大事故，维保单位30分钟到达现场开展救援工作。				电梯运行成本构成：　　　　　1、电梯维护休养费用。（含维保耗材）　　　　　　　　　　2、电梯运行电费。　　　　　 3、电梯年检费。　　　　　　 4、小、中、大修费用。　　　电梯运行电费，年检费，小、中、大修费用不计入物业管理费，按实分摊。
	（十）供热设施	1、自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应有物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供暖的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。　　　　　　　　　 2、每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。　　　　　　　　　　　　 3、供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时巡视一次机房和设备，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。　　　　　　　　　　　　　　　　 4、维修人员每天10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。			按相关规定收费
	（十一）供配电	（1）每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。　　　　　　　　（2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。　　　　　　　　　　　　　　　　　　（4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。				中、大修费用，供电部门检测费用不计入物业管理费
	（十二）保险费用及其他	由业主大会确定。			按实分摊