西宁市物业项目四星级服务标准与物业管理费基准价公示一览表

12.04.2016 17:18

公示单位：　　　　　　　　　　　物业服务项目：　　　　　　　　　　物业管理费价格：元/ ㎡月　　　公示日期：　年　月　日
项目	序号	内容		服务要求	每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
一、综合管理服务标准与收费标准	1	基本要求		（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（2）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（3）服务规范应符合《青海省物业服务企业规范化管理标准》要求。（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（5）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。（6）按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。（7）按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。（8）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（9）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（10）对违反小区规约（临时规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
	2	管理处设置		（1）小区内设置管理处。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2）办公场所整洁有序。（3）配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。
	3	管理人员要求		（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上小区经理任职经历。（2）物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。
	4	日常管理与服务		（1）24小时受理业主或使用人的报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外），有完整的报修、维修和回访记录，回访率达95%以上。（2）设立24小时客户服务体系，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理，并在2日内答复处理。（3）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。（4）每年至少1次征询业主或使用人对物业服务的意见，满意率85%以上，并对薄弱环节进行改进。不满意事项回访率达90%，处理率达90%以上。（5）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
项目	分类	序号	内容	服务要求	每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准	楼内公共区域	1	共用楼道、门厅	楼道地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污迹；大堂、门厅大理石、花岗岩地面每二月保养一次，保持干净、无灰尘；楼道内玻璃每二月擦拭一次，保持洁净、无灰尘、无污迹；每二日擦抹一次楼梯扶手，保持干净、无灰尘；天台、屋顶保持清洁、无垃圾；天花板、公共灯具每月除尘一次，目视无灰尘、无污迹；楼内公共设施、设备每周清洁一次，保持干净、无灰尘。雨蓬每半月清洁一次。		外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。
	楼内公共区域	2	垃圾收集	按楼栋口设置垃圾收集点，每日早晚清运二次，垃圾袋装化，垃圾收集点保持清洁。
	楼外公共区域	3	公共场所、道路、绿地、车库	每日清扫二次以上，全天保洁，地面、绿地、车库无垃圾，无卫生死角，目视地面干净；随时清除小区主要道路积水、积雪；车库场地无渗漏、无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放；及时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画。
		4	公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等	每周擦拭二次。目视无灰尘，明亮清洁。
		5	果皮箱、垃圾桶	根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。随时清理擦拭，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
		6	消毒灭害	根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划，并组织实施，每年不少于二次。
项目	序号	内容		服务要求	每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
三、协助秩序维护服务标准与收费标准	1	人员要求		（1）配备专职秩序维护人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。　　　　（2）能熟练使用各类消防、技防器械和设备。　　　　　　　　　　　　　　　　（3）佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。　　　　　　　　　　　（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。		1、公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口配置岗位的标准进行测算。小区出入口多于或少于二个的或需增配岗位的，需经业主大会同意后，按实际配置增减费用。 2、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用
	2	门岗		（1）封闭小区。出入口24小时值班看守，主出入口，每天7：30—18：30立岗值勤。并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。　　　　　　　　　　　　　　　　　（2）外来人员进入小区进行登记。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（3）对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（4）对进出小区的车辆实施证卡管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路畅通。
	3	巡逻岗		（1）秩序维护人员按指定的时间和路线每小时巡查一次，重点部位有重点的巡查要求，并有巡查记录。（2）遇到突发事件，应采取必要措施，并及时报告相关部门。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，应在五分钟内赶到现场，采取相应措施。
	4	技防设施和救助（监控岗）		（1）小区设有监控中心，应具备录像监控、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有专人值守。（2）控制中心接到报警信号后，秩序维护人员应在五分钟内赶到现场进行处理，同时中心随时接受用户救助要求。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（3）应建立火警、警情等应急预案，每年应组织不少于一次的应急预案演习。
	5	车辆管理		（1）车行道应设立指示牌或地标，车辆行驶有规定路线，停放有序。　　　　　　　　　　（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。　　　　　　　　　　　　　　　　　　（3）收费管理的停车场库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。
项目	养护要求（植物）				每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准	1、绿地总体布局均衡，有雕塑、园林建筑小品（或喷水池）等，植物选配恰当，效果好。 2、绿化档次高，植物品种多样；绿化覆盖率35%以上。 3、有专业人员实施绿化养护管理，绿地设施、硬质景观保持完好。 4、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种；草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过8厘米，基本无杂草、杂物。 5、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，各种绿化植物生长良好。 6、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防冻。 7、定期喷洒药物，预防病虫害。
项目	分类		运行、养护服务要求		每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
五、共用部位、公用设施设备日常运行、养护服务标准与收费标准	（一）共用部位		（1）对房屋共用部位进行日常管理和养护，巡查和养护记录完整。（2）每年二次以上对房屋结构、房屋共用部位的使用状况及涉及安全的部位进行检查并有记录,发现损坏，及时编制维修计划及专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会建议，组织维修。（3）每周一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持完好。（4）墙体表层基本完好，如有缺损，及时修补。（5）雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每季检查一次，视检查情况及时清掏；有化粪池的，每月检查一次，发现异常及时做出清掏计划。（6）按照装饰装修管理有关规定和业主规约（业主临时规约）要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每三日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会或相关部门。（7）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会或相关部门。（8）物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各区、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（9）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
	（二）排水系统二级生化处理		（1）　每天二次检查污水泵、提升泵,排出泵，每季一次润滑加油。　　　　　　　　（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养。（3）控制柜电器性能完好，运作正常。（4）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合要求。
	（三）公共照明		公灯	及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。		1、公共照明成本构成: （1）零星更换灯泡、灯头、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　灯座、开关等。（2）设备的养护。 2、楼道内安装感应灯的，按　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　对应收费标准酌减。
			景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等	保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
			公共电气柜	每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每两月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
	（四）消防系统		消防设施、设备	1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常，控制中心24小时值班监控。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行后，应定期清洗，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。 7、消防通道畅通。		1、消防系统成本构成：（1）消防设施、器材保养。（2）消防设施年安全检测。 2、灭火器更新，设备中、大修未计入此费用。 3、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用。
	（五）避雷系统		避雷设施	每年二次维护保养避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。		避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。
	（六）弱电系统		楼宇对讲系统（可视）	每月定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常。		弱电系统成本构成： 1、系统运行（电耗）。 2、日常维护保养。 3、每减少一项，费用扣除0.02元。
			监视系统	不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，录像功能正常。
			电子防盗门	每月巡检不少于2次，闭门器正常维护调节，做到开关灵活。
			电子巡更	根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
	分类	增压方式		运行、养护服务要求	运行费用（元/吨.月）	备注
	（七）供水系统	水泵与水池（箱）联合式供水		1.　每周对供水设备检查三次以上。每季对水泵润滑点加油，不定期对水泵房、管道等进行防锈、油漆，每年保养二次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。　　　　　　　　　　　　　 2. 每年定期不少于三次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。　　　 3. 高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4.水箱，蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。	普通水泵　　　　　　　　　变频水泵	供水系统成本构成： 1、机泵与储水池（箱）联合式供水：（1）供水运行（电耗）（2）供水设备保养。
	（七）供水系统	直接增压式供水（变频水泵）			直接增压式	（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。 2、直接增压式：（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养
	分类	运行、保养、维修服务要求			每平方米建筑面积月收费基准标准（元）	备注
	（八）水景（动力）	1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。 2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。			按实分摊	水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷计费面积
	（九）电梯系统	1、电梯设备运行每日巡查二次。 2、委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养。 3、电梯技术档案完整规范，有完整的维保记录，电梯年检报告，合格证。 4、发生电梯困人或重大事故，维保单位20分钟到达现场开展救援工作。				电梯运行成本构成：　　　　　1、电梯维护休养费用。（含维保耗材）　　　　　　　　　　2、电梯运行电费。　　　　　 3、电梯年检费。　　　　　　 4、小、中、大修费用。　　　电梯运行电费，年检费，小、中、大修费用不计入物业管理费，按实分摊。
	（十）供热设施	1、自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应有物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供暖的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。　　　　　　　　　2、每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。　　　　　　　　　　　　 3、供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每4小时巡视机房和设备一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。　　　　　　　　　　　　　　　　 4、维修人员每天10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。			按相关规定收费
	（十一）供配电	（1）总配电室专人值守，每4小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室每2周巡查1次。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2）高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（3）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。　　　　　　　　　　　　　　　　　　（4）无自身系统故障引起的计划外大面积停电。				中、大修费用，供电部门检测费用不计入物业管理费
	（十二）保险费用及其他	由业主大会确定。			按实分摊