营改增试点对我省房地产企业减负效果已显现

近期，省住房城乡建设厅就我省房地产业营改增试点工作开展以来企业税费情况开展专题调研。从总体情况看，营改增试点工作开展以来，我省房地产开发企业运行顺畅，经营态势平稳有序，税负和资金压力得到一定缓解。

一、基本情况

截止8月底，我省共有房地产开发企业657家，其中2016年4月30日以后新注册房地产开发企业10家。根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)有关规定，房地产老项目（即2016年5月1日前办理施工许可证或开工建设的项目）可以选择适用简易计税方法计税。而从省国税局了解到，我省房地产开发老项目目前基本采用简易办法进行税务核算。

二、营改增实施后税负变化情况

（一）房地产老项目税负已实际减轻。 老项目简易计税方式下，房地产业税负从营改增前的5%降为4.76%，房地产业税负有所减轻，企业已切实感受到营改增带来的利好。同时，由于房地产企业的特殊性（在交房时才一次性开具不动产发票），营改增前需按照预收账款预缴5%的营业税，而营改增后按预收账款在不动产所在地仅需预缴3%的增值税。以某公司项目均为老项目为例：当月未开具发票而预收账款2000万元情况下，营改增前应预缴的营业税是2000*5%=100万元，而营改增后预缴的增值税仅为2000/1.05*3%=57.14万元，当月缓交税额42.86万元，有效缓解了企业的资金压力。

（二）房地产新项目税负理论上将会有所降低。 由于我省尚无2016年4月30日以后开工建设的新项目，故无法以实例分析税负变化。但理论分析，一般计税模式下房地产业税负将会有所减轻。主要依据是：房地产业最大的成本即建安成本约占销售额的45%（可取得11%的增值税专用发票），其他成本（如：设计费、监理费、地勘费等）约占销售额的6%（可以取得6%增值税专用发票），按财税〔2016〕36号文规定可从销售额中扣除的土地价款（不含土地补偿款）约占销售额的3%左右。假设取得的其他成本发票均为普通发票的情况下，则税负应为：{（1-3%）÷（1+11%）×11%-[45%÷（1+11%）×11%+6%÷（1+6%）×6%]}=4.81%，比营改增前降低0.19个百分点；假设房地产企业还可以取得其他成本专用发票的情况下，则税负还有进一步减轻的空间。

三、存在的主要问题

一是 目前我省新项目较少，大多数老项目均采用简易征收办法。营改增实施后对房地产新项目的影响有待进一步观察。 二是 企业主要领导、财务人员不熟悉增值税相关内容，在短期内熟练掌握增值税政策压力较大。 三是 项目所需的如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，很难取得增值税专用发票进行抵扣，企业税负依然较重。

四、下一步工作打算

（一）继续加大营改增试点工作培训力度。 通过和税务部门的合作，进一步加大对企业领导和相关人员的培训力度，使企业进一步加强内部管理，加强源头管控，从材料采购环节抓起，规范经营行为，实行精细化管理，提高核算水平，重视增值税的核算，切实达到减轻税负的目的。

（二）密切跟踪企业新项目情况。 对取得新项目的企业，会同国税部门及时开展跟踪调查和服务工作，及时解决出现的新问题。积极引导企业在新项目中开发建设全装修住宅。

（三）处理部分“僵尸”企业。 从我省目前实际纳税房地产业企业仅290余户情况来看，我省有相当数量房地产开发企业属于“僵尸企业”。下一步，将会同各级房地产主管部门对企业现状等进行仔细核查，降级、注销一批“僵尸企业”。