西宁二手房市场观望氛围浓 购房更趋理性化

　　 相比新房市场，西宁二手房市场全面降温，略显惨淡。据悉，今年以来，西宁二手房市场连续5个月量价齐跌，市场行情已从去年的恐慌性抢房过渡到今年的观望式理性化购房。其中“改善型”需求买家观望情绪较浓，入市较谨慎，但“刚需”迫切的购房者，购房更趋于理性。记者近日采访了玛雅房屋西宁总部副总经理薛文杰，就目前西宁市二手房市场行情做进一步了解。

　　放量增多成交惨淡

　　国际村、香格里拉、人民公园区块一向是西宁市二手房交易量比较大的成熟地段。目前来看，海湖新区是个比较特殊的区块，其新开楼盘较多，所以新房价格与二手房价格非常接近，有些二手房价格甚至是高出新开楼盘价格的。整体来看，今年西宁市二手房市场成交情况，并不乐观。薛文杰认为，受房价高企和房贷收紧的影响，西宁二手房市场放量的可能性不高，以刚性“首置”和“首改”需求的正常释放为主。由于市场渐趋理性和不少买家支付遇到瓶颈，价格大幅走高的可能性不大，预计下半年二手房市场会阶段性合理小幅调整后逐渐企稳。与去年恐慌性抢房的状态相比，今年购房者更趋于理性化。

　　由于今年三月份有媒体报道，国土部在今年6月份将出台《不动产登记条例》，该条例内容涉及征收房产税的具体办法，所以有些手头上有两三套房源的业主想尽快将房子出手，以避免每年缴纳过多的房产税。以致出现二手房源大量增多，但求购房源的客户却明显少于去年的局面。薛文杰说：“今年的二手房源挂牌价普遍偏高，不少求购客户被无法一次性付清的高额房价门槛挡住，而大部分业主又因为对二手房按揭付款的方式不太信任，所以这在很大程度上限制了二手房的成交量。”

　　据薛文杰估算，玛雅房屋今年上半年房源成交量与去年同比下降大概40%左右。薛文杰表示：“衡量市场行情最直观的方式，是看成交量的多少，其次是看业主的挂牌价。比如统计我们7家店在今年4月份的成交量，大概每家店平均每月的成交套数为2-3套，而去年同期每家店的成交套数基本是7套左右。同样，当市场处于下行趋势时，挂牌价位的下降幅度会比较明显。”

　　80-120m2刚需房逆市热销

　　虽然二手房市场目前的成交情况并不景气，但是成交价却保持着稳中趋涨的状态，据数据显示，2013年4月份国际村地段的二手房成交均价大概在7000元/m2，2014年同期成交均价大概是7200元/m2。目前来看，城东区国际村的挂牌价在6800-7000元/m2，城中区香格里拉的挂牌价为6800-7200元/m2，城西区盐湖巷附近新宁花苑、枫林绿洲等项目的挂牌价大概7000元/m2，相比前四个月挂牌价显略微下降趋势。

　　西宁二手房上半年成交房源相对集中在价格区间为55-60万元的80-120m2户型的两室或三室房，购房者基本以结婚自住、学区房、养老等刚需为主，这部分刚需房大概占到上半年成交总房源的85%左右，而受到房地产市场调控大环境的制约，用于投资性购房的客户占比极少。从区块划分来看，西宁二手房市场目前均无明显降价趋势，但据业内人士预测，由于生活配套、交通配套不足的原因导致，未来在城东、城南等位置较偏的区块，其二手房房价或将下降。

　　西宁市租赁市场火爆

　　据了解，今年西宁的租赁市场相对往年较为火爆，与外地相比，西宁租赁市场是非常有潜力的，因为外地来西宁务工的人员较多，租房需求相应增大，租金与外地相比也比较高，其中月租在5500元/月到6500元/月左右的房源不在少数，甚至有业主挂牌租金达到万元的，即使如此，仍有不少租客前去看房，其中以外地租客为主。在西宁租赁市场中，纯写字楼相对较少，所以这样的大体量商住两用物业成为目前西宁租赁市场的投资新宠，占到整体租赁市场的35%左右。

　　就拿国际村附近一套45m2的房子来说，租金大概1800元/月，售价大约为7000元/m2，根据公式算出该地段的租售比大概为1：180。薛文杰介绍，“‘租售比’被誉为投资必备的‘试金石’，如果租售比高于1∶300(即1：400，1：500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1：500的情况下，需要500个月才能收回购房成本)，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果低于1∶200(即1：100)，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。”