春节频现返乡置业热潮：为逃离北上广做打算

15.02.2016 02:09

本文来源: Qhnews.Com

　　沈阳楼市针对返乡人群推出了优惠活动，春节部分楼盘的优惠力度达18万元。图为沈阳市民看楼盘模型选购住房。图/东方IC

　　对于在外工作的人们来说，春节返乡不仅仅是与家人团聚，不少人也有趁机置业买房的计划。

　　不论是为自己将来逃离北上广做准备，还是为父母买一套养老住房，抑或仅仅是为了投资。在大多数人心目中，有房子才有家的感觉。

　　而2月2日，“央妈”更是给不少家乡属于“不限购”城市的返乡置业者发了“红包”。根据最新的规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。返乡置业似乎又多了一个理由。

　　那么，返乡置业时应该注意哪些问题？我们将从南北方的楼市现状入手为您带来详尽分析。

　　 【北方篇】

　　 调整期也是窗口期

　　去年以来，一系列楼市政策相继出台。二手房营业税5改2、公积金政策改革、央行5次双降等一系列利好刺激楼市上行。不过在北方地区，楼市状况仍旧呈两极分化局面。

　　在京津冀区域，包括北京、天津、石家庄等在内的一二线城市楼市成交呈现量价齐增的趋势。而在库存量较高的东北和西北地区，楼市回暖速度并没有凸显。

　　据国家统计局数据显示，2015年，东北地区商品房销售面积7405万平方米，下降24.5%，降幅扩大0.2%；销售额4099亿元，下降19.8%。而整个西部地区，商品房销售面积33173万平方米，增长3.4%，增速回落0.4%；销售额16939亿元，增长5.0%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，包括沈阳、长春、大连、青岛、西安在内的二线北方城市，由于前期大量土地供应尚在消化，仍将面临库存压力。三四线城市更是如此。即使2016年仍然继续深化去库存措施，市场基本面也很难说有太大的出彩，市场仍然将处于调整期。

　　不过在业内看来，市场仍具上行潜力，现阶段正处于调整期的城市对于返乡置业者来说也是一个“窗口期”。

　　“在楼市调整期，开发商会相应推出一定优惠措施，对返乡置业者来讲，应该抓住地方政府出台去库存措施的‘窗口期’，在返乡时段内实现自己置业安家的梦想。”张宏伟表示。

　　 北方部分城市库存概况

　　城市商品房存量去库存周期

　　(万平方米) (月)

　　天津3372.34 20.57

　　西安3436.09 20.71

　　青岛2870.99 20.12

　　长春1700.29 18.65

　　呼和浩特2855.42 92.25

　　威海7251.52 342.97

　　大同1244.12 56.09

　　运城423.94 48.78

　　(来源：同策机构，截至2015年12月，去库存周期为3个月移动存销比)

　　 -城市看台

　　 天津量价齐涨创下新高

　　2015年天津楼市在诸多利好和京津冀协同发展的利好下快速上行。

　　据中国指数研究院数据显示，2015年天津商品住宅市场成交面积为1358.13万平方米，同比涨幅为41.97%，为近六年来同期最高值。同时，从近六年天津商品住宅成交价格走势上看，整体呈平稳上涨态势，2012年首次突破万元大关，而后的两年呈缓慢上涨态势。2015年为11548元/平米，创下新高，同比涨幅达9.43%。

　　在需求大批涌入市场的同时，受2014年楼市调整影响，2015年天津的土地市场供应节奏明显放缓。据统计，2015年天津经营性用地共计推出166宗，同比减少26宗，规划建筑面积为1178.98万平米，同比下降31.34%，处于近六年来的最低值。而另一方面，同期成交的地块楼面价平均为5041元/平米，同比上涨15.16%，创近六年来新高。

　　中国指数研究院预测，由于土地市场溢价率缓慢上升，加上竞争压力较小区域的项目适当提高售价，2016年天津商品住宅成交价格将依然保持平稳上涨态势。2016年环城四区或成为供应主力区域。同时，滨海新区受自贸区、京津一体化等带动，成交量或将继续释放。

　　 石家庄协同发展推动预期

　　同样受益于京津冀协同发展的还有石家庄楼市。

　　在持续宽松的购房政策下，石家庄楼市也保持着上行的态势。据中国指数研究院的百城价格指数显示，2015年12月，河北7个样本城市除邯郸外房价全线上涨，省会石家庄房价环比上涨0.99%，样本平均价7334元/平方米，石家庄楼市全年环比上涨达4.82%。

　　另一方面，反映市场活跃度和成熟度的二手房市场也表现突出。来自石家庄市住房保障和房产管理局的数据显示，2015年，石家庄二手房累计成交26722套，同比增长31.35%。其中，住宅为26255套，同比增加了31.1%；非住宅共成交467套，同比上涨44.6%。

　　业内人士认为，在京津冀协同发展中，石家庄在交通、基础设施和公共服务等方面将率先感受到协同发展带来的初步成效，这些都将直接拉动房地产市场升值预期，进而影响房价上涨。

　　 沈阳开发商出招去库存

　　东北地区的高库存现象已不是新鲜事，作为省会城市，沈阳是其中的代表。克而瑞沈阳机构提供的数据显示，截至2015年11月，沈阳商品住宅市场的存量高达2948.76万平方米，商品住宅(不含政策性用房)可售面积消化周期高达24个月。同时，据中国指数研究院的1月百城价格指数显示，今年1月份沈阳楼市的成交均价为7137元/平方米，环比下降0.9%，同比下降2.66%。

　　一位熟知沈阳楼市的业内人士表示，目前沈阳聚集了大批品牌开发商，即便市场尚未回暖，大幅降价仍不是他们的首选。值得一提的是，在三环以外的库存量比较大，城区内主要板块的压力并不十分严峻。未来人们对居住的要求更加提高，市场上推出的产品也会更注重细节，并通过分期首付等方式吸引购房者出手。

　　面对去库存大战，沈阳楼市针对返乡人群推出了一系列的优惠活动，希望借此促进销售。根据当地媒体报道，部分楼盘的优惠力度高达18万元。

　 -小贴士

　　 优选品牌

　　 房企项目

　　选择好置业的城市之后，在购房中的一些细节也应当予以重视，才能为资产的保值奠定基础。

　　由于自然光照和四季温差较大等因素，“南北通透、市政供暖”是居住在北方的人们选择房源的必要条件。

　　与此同时，要提前预选好准备考察的楼盘区域、楼盘的数量，了解楼盘的基本情况及未来区域发展的基本状况，切忌盲目跟风。下单之前一定要充分了解项目的背景以及是否五证齐全，优先选择品牌开发商的楼盘。

　　 投资慎选高库存城市

　　经过一年的去库存之战，部分北方城市仍持续面临去库存难题。

　　专家建议，返乡置业前一定要做好功课，了解目标城市的楼市成交和库存状况。一般来说，一个城市的住宅库存消化周期一般12个月左右较为平衡，高于18个月说明供过于求，低于6个月则为供不应求。在高库存城市，楼市前景并不十分明晰，也会影响未来房屋转手变现。(记者方王洋)

　　成都是座宜居城市，住宅均价约8000元/平方米，去年楼市最热销的是70-90平方米的产品。图/东方IC

　　 【南方篇】

　　 水秀霾轻楼市火爆

　　山水精致、人物秀雅、吴侬软语……与北方城市的粗犷线条相比，这些都是南方城市特有的细腻。如果这些都不够，还有相对便宜的房价、清新的空气和更加灿烂的暖阳。春节长假，除了部分返回南方过年的人群会考虑在家乡置业，还有部分到南方旅行的人们也会考虑在秀美、少霾的城市购房。

　　究竟选择到哪个城市去置业，除了个人偏好、故乡情结等一系列主观情感之外，其实还有更具指导性的“技术指标”可以参考。

　　一个受到广泛认知的指标，就是常住人口的城市化率和人口流动率，通常认为，这两项指标越高，显示人们的潜在住房需求越高。

　　综合国家统计局及机构数据统计显示，在包括南京、惠州、厦门、苏州、南宁、珠海等22个重点城市中，除南宁以外，城市化率都已经超过60%，外来人口超过常住人口的10%，在深圳和东莞，外来人口甚至超过常住人口的75%。

　　值得一提的是，在上述22个城市中，楼盘热销50%以上的南方城市，达到19个，北方城市仅占三个，可见南方城市的楼市热度远超北方。

　　尤其是围绕一线城市周边的二三线城市，楼市的活跃程度依然可以火爆来形容。在2015年，身处第二梯队的南京、东莞、苏州、杭州等城市表现不俗，量价增长率并不逊色于一线城市中的北上广。

　　业内人士指出，库存消化周期是目前择地买房应该关注的重要指标。“一般认为，城市的库存消化周期在12个月左右，则库存量处于一个良性的位置，新房市场供求基本平衡。”中原地产市场部分析师张大伟如是说。

　　 -城市看台

　　 南京核心城市供需两旺

　　作为省会级的核心二线城市，无论量价，南京都是近年国内楼市的佼佼者。

　　南京由于地处长江中下游富庶地区，是历史上著名的“六朝古都”，现在则是“一带一路”战略与长江经济带战略交会的节点城市，因此，无论是从城市建设还是未来的发展都极具潜力。

　　2015年以来，南京楼市的热度日渐高涨。据当地官方数据显示，2016年1月(截至1月28日中午12点)，南京全市(不含高淳、溧水)成交新房共计10931套，平均每天卖房近400套。这也是南京连续第7个月新房月成交量破万套。

　　仅1月，南京有近40个项目推出约5000套新房入市。由此可见，当前的南京楼市仍然处于供需两旺的态势。而据当地媒体披露，受到国家级江北新区获批的影响，该区域楼市需求持续升温，包揽了成交量的半壁江山。

　　值得一提的是，受到2015年高价地块频出的影响，未来南京楼市整体的上行压力仍然存在，而从库存去化周期来看，目前南京库存去化需要6个月，处在较为安全的地带。

　　 成都中心城市刚需主导

　　目前，国内TOP20的房企已悉数进驻成都，可见成都这座城市的独特魅力。

　　成都自1993年就被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢纽。2015年11月，经国务院批复，被定位为国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽，西部地区重要的中心城市。此外成都也是设立外国领事馆数量最多、开通国际航线数量最多的中西部城市。

　　作为国内最宜居的城市之一，成都楼市的火爆或许比其他同级别城市来得更“温和”一些。据成都市统计局近日发布数据显示，按目前成都市8000元/平方米的均价来算(近郊区甚至只有5000元-6000元/平方米)，仅3-4年即可首付一套70平方米左右的住房。

　　据了解，在2015年的成都商品住宅供销规模榜上，成绩最好的依然是70-90平方米的产品，去年全年该类产品的供应、销售、库存比例均超过50%。而这样的面积，对于异地置业人群而言，无论是短期的自住还是长期的投资，都是一个相对“轻松”的区间。

　　 中山利好发力“深客”抢房

　　虽然从城市规模而言，中山无法与核心的二线城市相提并论，但其凭借良好的生态环境，以及较为完善的公共设施，仍然在购房人眼中有着相当的竞争力。

　　中山市地理位置十分优越，东与深圳市、香港隔海相望，东南与珠海市接壤，毗邻澳门，北接广州番禺和佛山顺德，西邻江门市和珠海市斗门区。中山市连续多年保持广东省第五的经济总量，并与顺德、南海、东莞一起被称为“广东四小虎”。

　　受到深中通道建设的利好消息，大量的深圳购房人涌入中山，致使去年下半年中山商品房销量不断走高。当地官方数据显示，去年全年中山实现124683套的历史成交纪录，住宅库存也降至57540套，对比去年库存最高值(2015年4月)的72754套，下降15214套，降幅达20.9%。长期以来压在中山地产界头上的高库存压力得到有效缓解。目前中山楼市的库存去化周期为9个月，在业界眼中属于购买的“安全区”。

　　而从细分区域去化来看，火炬开发区74%的去化率位于全市之首，南区、西区、东区、石岐区的去化率均超六成，高于全市的去化率。而板芙、阜沙、东升的去化率比较低，只有三四成。

　　 -小贴士

　　 了解是否可异地使用公积金

　　不同城市对于二次置业、多次置业在贷款政策方面有不同的规定，需要提前做好功课。比如，了解当地商业贷款的利率政策；如果选择公积金，还需要了解是否可以异地使用公积金等等。

　　同时，购房款的安全支付也应加以考虑，通常应该划拨对公账户，而不是售楼人员的个人账户。

　　 海景房也要有合适距离

　　对于地区差异的居住常识，购房者也应该有所掌握。一位生长于沿海城市的业内人士就提醒购房人，海景房也并不是离海越近越好。“临海的房子往往潮气很重，久居其中，不管是对房子本身还是对身体都有影响。而装修时也应尽量不使用铁制品，以免生锈。”(记者李捷)

　　 部分南方城市新建商品住宅单价

　　城市单价(元/平方米)

　　重庆6978

　　杭州17193

　　南京17782