青海省人大常委会办公厅公告

              《青海省物业管理条例（草案）》已经省十二届人大常委会第十三次会议初次审议。为了做好草案的统一审议工作，使草案更加符合我省实际，进一步增强立法公开性和透明度，发扬立法民主，扩大公民有序参与立法工作，现将草案在青海人大网（ www.qhrd.gov.cn ）全文公布，向社会广泛征求意见。现将有关事项告知如下：
              一、公开征求意见的时间
　　 2014年11月10日至12月10日
　　 二、反映意见的方式
　　（一）来信地址：西宁市五一路16号，省人大常委会法制工作委员会法规一处；邮政编码：810000
　　（二）电子邮件：[email protected]
            （三）传真：0971-8457275

青海省人大常委会办公厅
2014年11月10日           

  青海省物业管理条例

（草案）

第一章    总  则

　　第一条  为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条  本省行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业按照合同约定或者业主自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府住房城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府发展改革、城乡规划、财政、公安、民政、卫生计生、环保、工商、质监等部门，按照各自职责负责物业管理活动的有关监督管理和服务工作。

　　第四条  县级以上人民政府应当将物业服务纳入服务业发展规划、社区建设管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，促进物业管理向专业化、社会化、市场化发展，提高物业服务水平。

第五条   街道办事处或者乡（镇）人民政府和县级人民政府物业管理行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

社区居（村）民委员会应当支持物业服务企业开展多种形式的社区服务，业主委员会和物业服务企业应当接受社区居（村）民委员会的指导和监督。

第六条  物业管理行政主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训，建立物业服务企业及其管理人员诚信档案，引导业主、物业服务企业依法行使权利、履行义务。

第七条  物业服务行业协会应当加强行业的自律管理，规范行业行为，促进物业服务企业依法诚信经营。加强物业服务企业从业人员培训，增强服务意识，提高物业服务水平，推动物业服务行业健康发展。

第二章          物业管理区域与相关配置

第八条  物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

第九条  建设单位应当在新建物业出售前将划定的物业管理区域，向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。

已划定物业管理区域并实施物业管理，但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县级人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府征求业主、社区居（村）民委员会的意见，划分物业管理区域并在区域内公告。

第十条    县级人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
　　物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共用部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第十一条  建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房：
　　（一）房屋建筑总面积不足三万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积千分之三的比例配置，最低不得低于七十平方米；房屋建筑总面积在三万平方米以上的，除按三万平方米的千分之三配置外，超过三万平方米的部分，按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配置。物业服务用房不包含门岗值班室。
　　（二）物业服务用房应当具备水、电、暖、厕、采光等基本使用功能，配置独立的水、电、暖等计量器具。
　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足三万平方米的，不得低于二十平方米；房屋建筑总面积在三万平方米以上的，不得低于四十平方米。

物业服务用房所有权属于全体业主，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

第十二条城乡规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。不动产登记机构在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

不动产登记机构在办理房屋所有权初始登记时，应当在房屋登记簿中注明物业服务用房面积和位置。业主有权向不动产登记机构查询房屋登记情况。

第十三条    新建住宅物业管理区域内的水、电、气、热等计量装置应当按照一户一表、共有部分独立计量表配置。信息通信、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合国家标准和专业技术规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

第十四条  建设单位应当组织供水、供电、供气、供热等专业经营单位对新建住宅物业管理区域内的终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备验收。验收合格后，应当将专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。

建设单位承担专业经营设施设备在物业保修期内发生的维修、养护、更新和管理责任；专业经营单位承担保修期满后的维修、养护、更新和管理责任。

专业经营设施设备包括变（配）电、供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

第十五条  本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权，由业主大会决定是否移交给专业经营单位。决定移交的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

第三章          业主、业主大会及业主委员会

　　第十六条  房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十七条  一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。业主人数较多的，可以以幢、单元为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十八条  物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会：
　　（一）交付使用的房屋专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十以上；
　　（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上。

第十九条  符合成立业主大会条件的新建物业管理区域，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面报告。建设单位未及时书面报告或者已建成住宅小区未成立业主大会的，物业管理区域内专有部分面积占百分之二十以上的业主可以联名向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面要求。

街道办事处或者乡（镇）人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后三十日内，会同县级人民政府物业管理行政主管部门组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

筹备召开新建住宅小区首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第二十条  建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提供物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等其他有关的文件资料。

第二十一条   筹备组由街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会、业主代表、建设单位组成。筹备组中的业主代表由业主推选产生或者由街道办事处、乡（镇）人民政府提名并经百分之二十已入住业主同意产生。

筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当不少于筹备组人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡(镇)人民政府协调解决。

第二十二条  筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、人选名单和选举办法；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当予以答复；异议成立的，筹备组应当对公示内容予以修订并重新公示。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二十三条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）经占全体业主百分之二十以上的业主提议；
　　（二）业主委员会委员缺员需要补选的；
　　（三）业主委员会决定集体辞职，需要重新选举业主委员会的；
　　（四）物业服务合同期限届满前，需要重新选聘物业服务企业，或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的；
　　（五）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　（六）法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。
　　第二十四条  业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，业主可以请求街道办事处或者乡(镇)人民政府组织召开；街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在接到请求之日起十日内通知业主，并在三十日内组织召开。

第二十五条  业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内显著位置公示，并书面告知所在社区居（村）民委员会，听取其意见。

　　第二十六条  业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；采用书面形式征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内显著位置公示。

　 　 业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

业主大会会议表决采取记名投票的方式。

第二十七条  业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员应当具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益的行为；

（四）本人及其近亲属不在本物业服务企业任职。

第二十八条  业主委员会由五人以上单数委员组成，具体人数由业主大会议事规则确定。每届任期三年，委员可以连选连任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会作出的决定，应书面告知社区居（村）民委员会，并听取其意见。

第二十九条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府备案：

（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单；

（五）其他必要资料。

业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

第三十条  业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、其他重要事项及物业服务合同协商签订活动的记录，并妥善保管。

业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金、工作经费和公共收益收支；接受业主对物业管理信息的查询和监督。

第三十一条  业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定罢免其委员资格：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费等费用；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费等费用；

（五）泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理无关的活动；

（六）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；

（七）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十二条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）因房屋所有权转让等原因不再是业主的；

（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；

（三）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并得到同意的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十三条    业主大会和业主委员会日常工作经费可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会决定,不得从物业服务企业经营收益中列支。

第三十四条  业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府。

第三十五条  业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将有关印章、凭证、档案及其他属于全体业主共有的财物，移交新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

业主委员会委员资格被罢免或终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交给业主委员会。

第三十六条  不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经街道办事处或者乡（镇）人民政府和县级人民政府物业管理行政主管部门指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第三十七条  街道办事处或者乡（镇）人民政府应当建立由县级人民政府物业管理行政主管部门、公安派出所、社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等参加的联席会议制度，协调解决重大矛盾纠纷和其他物业管理事宜。

第四章  前期物业管理

第三十八条  一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业管理服务。

从事物业服务的企业，应当依法取得物业服务企业资质证书，建立健全各项物业管理制度，接受县级以上人民政府物业管理行政主管部门业绩考核，达到青海省物业服务企业规范化管理标准。

从事物业服务的管理人员应当按照有关规定，取得职业资格证书。物业从业人员应当参加省住房城乡建设行政主管部门组织的培训，取得物业从业人员资格证书。

第三十九条  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

  建设单位应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经市或者县级人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十条   建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十一条   建设单位组织工程竣工验收时，应当通知前期物业服务企业参与。建设单位和物业服务企业办理物业交接手续十五日前，应当共同对物业的共用部分、共用设施设备进行交接查验。

第四十二条   建设单位应当按照国家有关规定和房屋销售合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房城乡建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
      （六）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置明显有效的隔离设施；
      （七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（八）法律、法规规定的其他条件。

第四十三条    建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图；

（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（五）供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件；

（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（七）业主名册；

（八）物业管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十四条  物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向市或者县级人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他与承接查验有关的文件。

物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公示。

第五章    物业服务

第四十五条  物业服务企业应当建立物业档案，规范物业档案管理，保证档案资料收集齐全、真实准确、安全保管和方便利用。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第四十六条  业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。

第四十七条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限、业主与物业服务企业的权利义务以及违约责任等内容进行约定。

物业服务企业自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报市或者县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府备案。

第四十八条  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

物业服务企业应当履行电梯等特种设备的报检义务，并委托具有相应资质的专业机构维修和养护电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备。

第四十九条  物业服务收费遵循公平、合理、质价相符的原则，收费标准应与物业服务等级、物业服务企业资质对应。

物业服务收费区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业实行政府指导价，别墅和非住宅类物业实行市场调节价，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的，由省价格行政主管部门会同省住房城乡建设行政主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。县级以上人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门根据省定基准价，在浮动幅度内制定当地物业服务等级标准以及相应的指导价。价格行政主管部门应当定期对物业服务的基准价、指导价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准由双方另行约定。

第五十条  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等事项。

物业服务企业应当每年将物业服务费用、燃气购买票据和经营设施收支等情况如实公示。业主、业主委员会对公示情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

物业服务费按月计收，最长预收期限不得超过六个月，业主自愿交纳的除外。

第五十一条  物业交付业主前，物业服务费、采暖费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。

前款物业交付是指房屋通过竣工验收达到第四十二条交付条件后，业主收到书面交付通知并办理完相应手续；业主收到物业交付通知在三个月内不办理相应手续的，三个月届满，视为交付。

第五十二条  物业服务企业应当按照国家和地方物业服务规范和标准，以及物业服务合同中约定的服务标准提供服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费等费用为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式威吓胁迫业主、物业使用人，不得泄露业主个人信息。

第五十三条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等为由拒交物业服务费等费用。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定。物业使用人不履行交费义务的，业主承担连带交纳责任。

第五十四条  物业交付后，业主未实际入住使用的，物业服务费按应交纳数额的百分之七十交纳。

在集中供暖物业管理区域内的业主要求停止供热的，应当在本供热期开始前三十日内与物业服务企业签订停热协议，采暖费用具体数额可由业主委员会与物业服务企业商定，协商不成的按应交纳数额的百分之七十交纳。达到供热计量收费条件的物业管理区域，物业服务企业应当执行供热计量收费制度，并与业主签订供用热合同。

可能影响其他用户用热或者危害室内公共设施安全运行的不得停止用热。

第五十五条  物业服务企业应当制定物业管理区域内应急预案，对自然灾害、公共卫生事件、安全事故、供电和供气事故等突发事件的预防和处置规定相应措施，积极协助和配合有关单位做好救助以及安全防范等工作。

第五十六条   供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得向业主、物业使用人、物业服务企业转嫁户外管线、其他设施的损失及能源损耗。

最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的房屋内的最终分户业主或者物业使用人。

第五十七条  供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

供水、供电、供气、供热等专业经营单位和物业服务企业不得强制业主更换专有部分合格的设施设备。

第五十八条  　物业服务合同期限内，当事人一方依法行使合同解除权的，应当以书面形式告知对方，并应当自告知之日起给予对方九十日的准备时间，但双方当事人就准备时间另有约定的除外。准备时间内不影响合同继续履行。

第五十九条  物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知市或者县级人民政府物业管理行政主管部门、物业服务企业、街道办事处或者乡（镇）人民政府，并在物业管理区域显著位置公示。

物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同延续。合同权利义务延续期间，当事人可以根据本条例第五十八条的规定解除物业服务合同。

　　第六十条  业主大会决定续聘物业服务企业的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知市或者县级人民政府物业管理行政主管部门、业主委员会、街道办事处或者乡（镇）人民政府，并在物业管理区域显著位置公示。

第六十一条    业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物：

　　（一）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（二）第四十三条规定的资料；

（三）物业服务用房；

（四）维修、保养物业形成的技术资料和保养记录；

（五）物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备；

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他资料和财物。

物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

第六十二条  业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣、管理费用等事项共同作出约定。

自行管理可以采取选举业主委员会、推选管理负责人等形式执行管理事务。

第六十三条  自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内每半年公布管理费用的收支情况。业主针对收支情况提出的询问，业主委员会、管理负责人应当及时答复。 

第六十四条  街道办事处或者乡（镇）人民政府、县级人民政府物业管理行政主管部门和社区居（村）民委员会应当指导帮助本辖区内业主自行管理的小区做好物业服务工作，协调物业管理与社区建设的关系。

第六章          物业的使用和维护

第六十五条 业主、物业使用人对物业的使用和维护应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第六十六条    物业管理区域内需新增设施设备的，应当由业主大会决定，所需费用由业主承担，所有权属于全体业主。区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，任何单位和个人不得擅自改变用途。

因维修物业或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第六十七条  物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、物业使用人停放车辆，不得只售不租；不得转让给物业管理区域外的使用人。满足本物业管理区域业主需要后，停车位有空余的，可以出租给物业管理区域外的使用人，租赁期限不得超过六个月。

出租车位、车库的情况应当向全体业主公示，业主及业主委员会有权查询租赁和出售合同。

第六十八条  车辆占用物业管理区域内共有道路或者其他场地停放的位置、管理办法、是否收费及收费标准等事项由业主大会决定。物业服务企业可以根据物业服务合同收取车辆停放费。

业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

第六十九条  业主大会成立前，需要占用业主共有道路或者其他场地停放车辆的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将车辆停放费单独列账，每半年公布账目，并接受业主的监督。所得收益的百分之七十用于共用部分、共同设施设备维修、更新和改造，其余部分可以用于补贴物业服务费。

业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

第七十条  公安、消防、救护、抢险、环卫、邮递、信息通信等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。进入住宅物业管理区域不超过半小时的车辆，不得收费。

大型车辆和载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品和危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

第七十一条   业主不得将住宅改变为经营性用房，因特殊情况需要改变的，在设立或者变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由社区居（村）民委员会出具。

业主违反规定,擅自将住宅改变为经营性用房的，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告工商行政管理部门。

物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示经营性用房情况。经营性用房物业服务收费应当实行市场调节价。

第七十二条业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，持有关资料向物业服务企业办理登记手续，并应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。

业主或者物业使用人拒不办理登记手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

　　 第七十三条  物业使用中不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构以及建筑防火分隔设施；

（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

（三）侵占绿地、违法搭建建筑物、构筑物；

（四）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物；

（六）违反规定摆摊设点、占道经营；

（七）违反规定饲养动物；

（八）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒和放射性等危险物品；

（九）占用、堵塞消防通道、安全出口、无障碍设施，占用、损坏消防设施、器材；

（十）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第七十四条  物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主或使用人应当给予配合。相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务企业损失的，应当承担赔偿责任。

第七十五条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，在办理房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至物业管理行政主管部门设立的专户，专项用于保修期内物业的维修。

第七十六条  住宅物业和住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

专项维修资金的交存、使用、管理按照国家和地方有关规定执行，接受审计、财政主管部门的监督管理及业主的查询。

第七十七条  专项维修资金专项用于物业共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存30%的，由业主大会决定续交方案。　

第七十八条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主提出专项维修资金使用方案,报市或者县级人民政府物业管理行政主管部门审核同意后进行应急处置。物业管理行政主管部门应当在三个工作日内予以办理，不得指定施工单位：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障、公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（三）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（五）危及房屋安全的其他情形。

发生前款所列情形，未按规定实施维修和更新、改造的，市或者县级人民政府物业管理行政主管部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支。

第七章          法律责任

第七十九条   违反本条例规定的行为，法律、行政法规已规定法律责任的，从其规定。

第八十条  供水、供电、供气等专业经营单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例规定，无正当理由拒绝、拖延参加住宅物业管理区域内终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备验收的，或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的，责令限期改正，逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下罚款；影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，承担赔偿责任；

（二）违反本条例规定，未履行维修、养护、更新等义务的，责令限期改正，逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下罚款；

（三）因物业服务企业拒绝代收有关费用，停止提供服务的，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上十万元以下罚款；

（四）违反本条例规定，强制业主更换专有部分合格的设施设备的，责令限期改正；逾期未改正的，处以二千元以上一万元以下罚款；造成损失的，承担赔偿责任。

第八十一条  物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由市或者县级人民政府物业管理行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例规定，承接物业未进行查验的，责令限期改正；逾期未改正的，处以三万元以上五万元以下罚款；

（二）违反本条例规定，未在物业管理区域内显著位置公示物业承接查验情况、物业服务内容、服务标准、燃气购买票据、物业服务费用和经营设施收支情况或者公示信息失实的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款；

（三）违反本条例规定，未能履行物业服务合同的约定，减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准的，责令限期改正；逾期未改正的，处以五千元以上五万元以下罚款；

（四）违反本条例规定，采取中断供水、供热、供气、供电等方式威吓胁迫业主、物业使用人的，责令限期改正；逾期未改正的，处以五千元以上二万元以下罚款；造成损失的，承担赔偿责任；

（五）违反本条例规定，未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级；

（六）违反本条例规定，损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，责令限期返还、恢复原状，造成损失的，应当承担赔偿责任，并处一万元以上三万元以下罚款；

（七）违反本条例规定，强制业主更换专有部分合格的设施设备的，责令限期改正；逾期未改正的，处以二千元以上一万元以下罚款；造成损失的，承担赔偿责任。

第八十二条   物业服务企业违反明码标价规定的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，没收违法所得，并处五千元以下的罚款。

第八十三条  违反本条例规定，业主未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第八十四条  违反本条例规定，物业服务企业或建设单位有下列行为之一的，由市或者县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款：

（一）未出售的车位、车库不优先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人，或者将多余车位、车库出租给物业管理区域业主以外使用人的租赁期限超过六个月的；

（二）建设单位将车位、车库对业主只售不租或者转让给物业管理区域外使用人的。

第八十五条  违反本条例规定，业主将住宅改为经营性用房的，由市或者县级人民政府工商、税务、环保、公安等行政主管部门依法查处。

第八十六条  违反本条例第七十三条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政主管部门按照下列规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反第一项规定,由市或者县级人民政府住房城乡建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款。

（二）违反第二项、第三项规定的，由市或者县级人民政府城乡规划行政主管部门责令限期改正，依照有关法律法规的规定查处。

（三）违反第四项、第五项规定的，由市或者县级人民政府环境保护行政主管部门依照有关法律法规的规定查处。

（四）违反第六项、第七项、第八项、第九项规定的，由市或者县级人民政府公安机关依照有关法律法规的规定查处。

第八十七条  物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府以及其他有关行政主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附则

第八十八条  本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

本条例所称专有部分，是指物业管理区域内的房屋（含整栋建筑物）、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。

本条例所称有利害关系的业主，是指本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。

本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；

（三）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；

（四）总人数，按照前项的统计总和计算。

第八十九条  本条例自  年  月  日起施行。