西宁市物业项目二星级服务标准与物业管理费基准价公示一览表

12.04.2016  17:17
公示单位:            物业服务项目:         物业管理费价格:  元/ ㎡月   公示日期:  年 月 日
项目序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费基准标准(元)备注
一、综合管理服务标准与收费标准1基本要求(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。   
(2)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
(3)服务规范应符合《青海省物业服务企业规范化管理标准》要求。
(4)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
(5)管理服务人员统一着装、佩带标志,行为规范,服务主动、热情。
(6)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
(7)按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
(8)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
(9)根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
(10)对违反小区规约(临时规约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
  
2管理处
设置
(1)小区内设置管理处。                          (2)办公场所整洁有序。  
3管理人员要求(1)小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有一年以上小区经理任职经历。
(2)物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。
  
4日常管理与服务(1)公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场。
(2)接受物业管理服务诉求,及时安排处理。
(3)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的60%。
(4)每年一次征询业主或使用人对物业服务的意见,满意率达75%以上,对提出的意见及时整改。不满意事项回访率达80%,处理率达85%以上。
(5)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
  
项目分类序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费基准标准(元)备注
二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准楼内公共区域1共用楼道楼道每周清扫二次,保持干净;楼内公共设施、设备每季清洁一次;雨蓬每季清理一次。   外墙清洗的频次、标准自行约定,费用另行结算分摊。

2垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。生活垃圾每天清运一次。 
楼外公共区域3公共场所、道路、绿地、车库每日清扫一次,保持地面、绿地、车库清洁;及时清理房屋外墙及设备、设施的乱贴乱画。 目视基本清洁、无杂物。   
4公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等每月擦拭一次,擦拭后表面无污迹。   
5垃圾桶每日清洁一次;垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾。 
6消毒灭害根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划,并组织实施,每年不少于二次。 
项目序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费基准标准(元)备注
三、协助秩序维护服务标准与收费标准1人员要求(1)配备专职秩序维护人员,身体健康,工作认真负责。
(2)对小区日常护卫事项做出正确反应,能使用消防器材。
(3)佩带统一标志,穿戴统一制服。

 1、公共区域秩序维护服务的收费标准,按小区两处出入口配置岗位的标准进行测算。小区出入口多于或少于二个的或需增配岗位的,需经业主大会同意后,按实际配置增减费用。
2、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车(场)库(包括机动车与非机动车)所发生的各类费用
2门岗(1)主出入口24小时值勤,边门定时开放,有交接班记录。
(2)对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通。

 
3巡逻岗(1)白天巡查次数不少于四次,夜间重点部位巡查不少于二次,并有巡查记录。
(2)在遇到突发事件时,采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。


 
4技防设施和救助(监控岗)有电子防盗门
 
5车辆管理(1)设置简易的交通标志。
(2)车辆按规定有序停放。
(3)收费管理的停车场库应24小时有专人管理,车辆停放有序,备有必需的消防器械。
 
项目养护要求(植物)每平方米建筑面积月收费基准标准(元)备注
四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准1、有专业人员实施绿化养护管理,绿化覆盖率符合规划要求。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、预防花草、树木病虫害。

  
项目分类运行、养护服务要求每平方米建筑面积月收费基准标准(元)备注
五、共用部位、公用设施设备日常运行、养护服务标准与收费标准(一)共用部位(1)对房屋共用部位进行日常管理和养护。
(2)每年一次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时并告知相关业主、使用人。及时编制维修计划或专项维修资金使用计划。
(3)每月一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常。做好相关巡查记录。
(4)墙体表层无明显剥落,如有缺损,及时修补。
(5)雨、污水管道每年疏通一次;雨、污水井每半年检查一次,视检查情况及时清掏;化粪池每季检查一次,发现异常及时做出清掏计划。
(6)按照装饰装修管理有关规定和业主规约(业主临时规约)要求,建立完善的装饰装修管理制度。装修前,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。装修期间至少两次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会或相关部门。
(7)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关部门。
(8) 组团、栋、单元(门)户有明显标志。
(9)危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
  
(二)排水系统二级生化处理(1) 每天一次检查污水泵、提升泵,排出泵,每季一次润滑加油。        (2)每年二次对污水处理系统全面维护保养。
(3)控制柜电器性能完好,运作正常。
(4)污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合要求。
  
(三)公共照明公灯及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在90%以上。 1、公共照明成本构成:
(1)零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
(2)设备的养护。
2、楼道内安装感应灯的,按对应收费标准酌减。
公共电气柜每周一次巡查室内、室外公共电气柜,每季一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常。 
(四)消防系统消防设施、设备1、消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常。
2、消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好。
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常,控制中心24小时值班监控。
4、每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行后,应定期清洗,不合格的应当调换。
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
6、每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压。
7、消防通道畅通。
 1、消防系统成本构成:
(1)消防设施、器材保养。(2)消防设施年安全检测。
2、灭火器更新,设备中、大修未计入此费用。
(五)避雷系统避雷设施每年二次维护保养避雷装置,保证其性能符合国家相关标准。 避雷系统成本构成:
(1)避雷系统保养。
(2)避雷系统年安全检测费。
(六)弱电系统楼宇对讲系统(可视)每月定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常。 弱电系统成本构成:
1、系统运行(电耗)。
2、 日常维护保养。
3、 每减少一项,费用扣除0.02元。
监视系统不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,录像功能正常。 
电子防盗门  每月巡检不少于2次,闭门器正常维护调节,做到开关灵活。 
电子巡更根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常。 
分类增压方式运行、养护服务要求运行费用(元/吨.月)备注
(七)供水系统水泵与水池(箱)联合式供水1. 每周对供水设备检查二次以上。每半年对水泵润滑点加油,不定期对水泵房、管道等进行防锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁。             
  2. 每年定期不少于二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。   
  3. 高层房屋每年一次对减压阀进行测压并做好记录。                          4.水箱,蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
普通水泵         变频水泵供水系统成本构成:
1、机泵与储水池(箱)联合式供水:
(1)供水运行(电耗)。
(2)供水设备保养。
(七)供水系统直接增压式供水(变频水泵) 直接增压式(3)水池、水箱清洗。
(4)水质抽样化验。
2、直接增压式:
(1)供水运行(电耗)。
(2)供水设备保养
分类运行、保养、维修服务要求每平方米建筑面积月收费基准标准(元)备注
(八)水景(动力)1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,损坏部位及时修复,保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。
按实分摊水景费用分摊公式:[电价×水泵总功率(KW)×运行时间(小时)+水价×耗水量+设备保养费]÷计费面积
(九)电梯系统1、电梯设备运行每日巡查一次。
2、委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养。
3、有完整的维保记录。
 电梯运行成本构成:     1、电梯维护休养费用。(含维保耗材)          2、电梯运行电费。      3、电梯年检费。       4、小、中、大修费用。    电梯运行电费,年检费,小、中、大修费用不计入物业管理费,按实分摊。
(十)供热设施1、供暖温度达到±18℃。                            2、交接班记录完整,水质化验符合规定要求。                   3、年度检修保养计划建立,工作制度、岗位职责健全。按相关规定收费 
(十一)供配电1、定期对设备运行状况进行检查、养护、检测。                  2、安全标识,防护用品齐全,通风照明良好。能有效防止蛇鼠等小动物进入。         3、发生停电及故障及时向业主通知。 中、大修费用,供电部门检测费用不计入物业管理费
(十二)保险费用及其他由业主大会确定。按实分摊